如何选择低风险EB-5投资移民项目(四)

1、项目的资金构成：

在选择区域中心项目时，项目的资金构成也是要考虑的一个因素。目前市场上大部分项目的构成都是由开发商出资、银行贷款、和EB-5资金三部分构成。还有一些项目会有政府部分的出资。

(1)开发商的出资

上一期的内容中我们提到开发商的自有资金顺位一般都低于EB-5资金，开发商必须先返还EB-5资金后才能收回自有投资。所以一般来说，开发商出资越多，他的利益和EB-5投资人的利益就越一致，他希望项目完工并收回自有投资的动力也越大，项目的安全性也越大。在跟地产开发有关的项目中一般都是开发商以自己拥有的土地作价出资。这种情况下投资人选择项目时要注意开发商用于出资的土地是否已付清贷款，因为贷款还没有付清的话说明开发商实际投资额并没有看起来那么高。此外，对土地价值进行评估的评估报告也分为正式和非正式两种，正式的评估报告比非正式的评估报告更可靠。还有一种情况，是开发商自己的公司将土地卖给EB-5项目公司，或者出租给EB-5项目公司收取项目公司的租金，这样就相当于开发商实际上没有任何出资。

（2）银行贷款

一般来说，有银行贷款的项目说明项目已经经过银行融资部门人员的专业审核，银行已经对土地所有权、商业计划书的可行性、开发商的背景和经验、开发商自有资金、项目是否能拿到政府颁发的开工许可等有所审核，否则银行不会同意批准放贷。在这里要注意开发商拿到的是银行出具的贷款意向书（Term Sheet）还是贷款批准书（LoanCommitment）。贷款意向书只是银行有意向项目贷款，不能保证最后银行一定会放款给项目。意向书的内容越具体银行最后颁发贷款批准书的可能性越大。贷款批准书就是银行正式同意放贷的文件，但一般也会要求项目在银行最后放款前满足一些条件。目前市场上出售的项目有些仅有一份很概略的贷款意向书，而有些不仅有贷款批准书银行也已经放贷，这样的项目就更为安全。

（3）EB-5投资人的出资

目前业界对于EB-5投资人的出资的安全比例有两种看法，一种认为只要EB-5资金不超过整个项目所需出资的50%即可。另外一种认为不超过35%最好。不超过35%的标准是以通常的三方投资每一方不超过1/3为依据的。不超过50%主要是以让开发商和银行出资占大股来考虑的。事实上有一些不用银行贷款的项目，仅仅以开发商出资和EB-5资金来作为项目的全部构成，这种情况下EB-5投资人成为第一顺位受偿人。如果项目的抵押物充足，开发商的出资真实，项目完成后增值大的话，即使EB-5资金超过35%，只要没有超过50%也都是可以考虑的。如果仅仅以EB-5资金不能超过35%来筛选项目，又会犯一叶障目没有通盘考虑一个项目优劣的错误。

（4）政府出资

有些项目会有一些政府出资作为资金构成的一部分。这种出资一般都是政府以债券或税收优惠的方式来参与到项目当中的，而且政府的受偿顺位一定排在EB-5投资人之前。所以有政府出资的项目不一定就比没有政府出资的项目对投资人更有利。实践中很多有政府参与或者发行债券的项目因为投资没有处于风险当中、或者因为政府招标不公导致诉讼缠身、经营不善、或者经营者挪用资金致使投资人没能拿到绿卡。这些失败案例显示政府出资不应作为项目是否安全的一个指标。中国投资人要明白美国政府不像中国政府那样有绝对的权利，美国政府也有贪污腐败份子，投资人切不可迷信有政府参与的项目，一定要全面考虑各个因素在综合分析的基础上判定一个项目的安全性。

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