如何选择低风险EB-5投资移民项目(三)

关于EB-5的投资风险问题，我们在前两期的文章中主要谈到了要对开发商和区域中心进行必要的考察，从而降低投资的风险。接下来，我再谈一下在选择低风险投资移民项目时，投资人还要注意的其他一些问题。

1.  投资类别以及优先受偿权的问题：

目前，投资者对区域中心的投资分为两大类，即债权投资和股权投资。

债权投资：是指由EB-5投资人组成的公司（简称EB-5基金公司）将投资款以贷款的方式抵押给项目公司，而项目公司把其自有资产（一般是项目建好后的价值）抵押给EB-5基金公司，贷款到期后项目公司要全额返还贷款额和一定的利息给EB-5基金公司，基金公司再返还给每个EB-5投资人投资本金和一定利息。

股权投资：是指由EB-5投资人组成的基金公司将投资款以股东出资的形式投入到项目公司中，并以股东的身份参与该项目的开发建设。从理论上来说，以股权投资形式投资的EB-5投资人，因为具有股东的资格，相较于债权性质的投资人享有更多的参与项目公司运营的决策权和更高的收益回报。但是实践中我们发现，开发商往往会限制EB-5基金公司的股东权利，只允许基金公司以有限合伙人的形式参与到项目中，而自己做项目公司的普通合伙人，因此EB-5基金公司实际上无法左右公司的运营，但是却又要和开发商一起去承担经营风险。如果这个项目的经营亏损了，那么这个EB-5投资人就无法全额收回投资本金。如果这个项目盈利了，EB-5投资人所能获得的分红一般也都设有上限，一般也不会比债权投资方式所能获得的利息高很多。所以相比之下，很多人都认为债权投资比股权投资更为安全。

不过，上述的看法也是有点以偏概全了，投资人在筛选项目时也无须用债权还是股权这一项标准来衡量项目的优劣。事实上有些很好的股权投资项目对投资人的保障和债权投资是一样的。债权投资的保障性主要体现在抵押物的价值和EB-5投资人的优先受偿权这两个方面。一般来说，当EB-5基金公司和项目公司签订贷款协议时都要设定一定的抵押物。目前市面上绝大部分项目都是把开发项目的价值抵押给EB-5基金公司。如果项目有银行贷款的话同时也会将项目抵押给贷款银行，而银行一定都是要求有优先受偿权，即先于EB-5基金公司和开发商受到清偿。如果项目能够顺利完工，特别是地产项目能够顺利建成的话，抵押物价值都会大大增值，还清银行贷款和EB-5资金一般都不成问题的。但是如果项目不能按计划建成或是建成后的规模已大大缩水（如GTA绿色能源汽车项目），那抵押物的价值也就因此而大打折扣，在银行得到优先受偿后可能就没有足够的资金清偿给EB-5基金公司了。所以，即使是以债权投资方式参与投资的EB-5投资人，如果该项目抵押物的价值不够，或是该项目不能完工的话也还是有可能拿不回相应的投资款。反之，在以股权投资方式参与投资的项目中，如果EB-5基金公司享有的是优先于开发商受偿的优先股（Preferred Shares），那么EB-5投资人也同样享有了位于银行之后的第二顺位的受偿权，用于清偿的资产也是开发项目的资产。在这种情况下，EB-5投资人受到的保障和债权投资方式所受到的保障是一样的。目前市面上一些采用EB-5基金公司享有优先股股权投资方式的项目，投资人照样得到了永久绿卡百分百的批准率，并且全额返还了投资人的本金。如果投资人一味囿于债权投资的方式就会错过这些优质项目。

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