疫情租金补助的美丽陷阱-纽约篇
原创：蔡壁徽律师
前言：疫情租金补助(ERAP )紐約州租金補助的美麗陷阱
在COVID-19疫情肆虐期间，由于中央CDC以及各州纷纷祭出不同程度的暂停驱赶令，许多口袋不够深的小房东们又要交地税、保险、水电以及贷款，往往叫苦连天。联邦政府当然也听到这些怨言，拨下巨款让各州政府作为租金补助。这两批补助款分别在2020年末以及2021年3月份通过相关法案，第一批总共拨款250亿 ($25 billion)，而第二波则是拨款215.5亿($21.55 billion)。
这两波从联邦政府发出来的补助款，由各州政府去申请然后拨款，并由各个地方政府执行具体波分配、申请。以截至2022年3月份的发放进度来说，第一波补助款地方政府回报已经分配出去185亿元，其中人口大州加州拿了26亿，其次是德州拿了19亿、佛州14亿，而笔者所在的纽约州则拿了12.8亿补助款。美国本土拿最少的就是爱德华州(Idaho)，只拿了2亿而已。
而第二波补助的分配状况则还差很远，至今年3月为止过了一年，总共才分发出去80亿左右，大概是总补助金额的40%都不到，因此应该会开启下一波给各地方政府的分配。联邦政府目前开放到5月16日让还未申请第二波补助的政府提交申请，在那之后如果还有剩余款项，则有可能会拿来分配给那些已经拿了一批但还不够的州，例如嗷嗷待哺纽约州就已经写信向联邦要求更多租金补助预算。
纽约州：申请补助就暂停驱赶，为什么要等到出结果?
各州政府由于掌握着具体执行分配的任务跟权力，各州处理分配的方式都不太一样。如笔者所在的纽约州就开启了一个ERAP(Emergency Rental Assistance Program)平台，让房客们提交租金补助的申请。之前也拨下一小部分的款项给LRAP (Landlord Rental Assistance Program )，让房东可以直接申请、不需要通过租客申请，这主要是嘉惠那些租客已经搬走、或者租客拒不配合的那些房东们，但款项相对有限，因此很快就已经用完。
疫情之下由政府拨款纾困当然美事一桩 (姑且不论大印钞之后的通膨)，然而政府给钱也不是白给的，在这波租金补助款的执行中，纽约州就把这个租金补助用来作为延长驱赶暂停的工具。也就是说，虽然官方正式的驱赶全面暂停令已经在2022年1月中过期，但即使在房屋法庭的驱赶程序中，只要房客提交了ERAP的申请，就能够把法院的案件暂停，直到ERAP审批结果出来为止。
很多房东们可能觉得不平：为什么要逼迫房东们暂停案件，为什么不能直接拒绝补助款然后继续进行驱赶呢？立法者的考虑，有可能是觉得，如果出了结果，等于把白花花的几万美元端在房东面前，这时候还能嘴硬说不收的房东，可能也是相对少数了，但在刚提交申请还没批的时候，房东们可能都可以话说得很大声说拒绝补助。这也是一种对人心理的判断吧。
但笔者看纽约州这个补助款施行法案，却觉得问题重重，怎么说呢？这个补助款的执行方式至少有以下三个主要问题：
1. 暂停驱赶没有期限：法案里面只说提交补助申请就能暂停驱赶，并没有设任何的期限，也就是说如果申请案件审了一年，驱赶就会被暂停一年 ，虽然目前资料显示基本上大部分案件审理都几个月能出结果，但这其实并没有保障。
2. 对于虚假陈述或者房客随意填报申请没有严重惩罚：如果点进去申请补助页面，眼尖的人就会发现只有房东需要注册帐号，房客并不需要，只需要填表提交就好。此外，就算房客真的假报资料、或者明知无法符合资格还是随便申请，并没有什么特别的惩罚。唯一的制止之道，就是在法院提交租客造假的证明，显示租客并不符合申请条件、因此驱赶就能继续进行。
3. 没有设定一些特殊的例外状况：原本在纽约州「COVID-19 紧急驱赶及法拍暂停法案 (COVID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act of 2020)」，虽然暂停驱赶，但其实法案有规定依些例外的状况还是可以驱赶。就是违反租约且因为该违法行为影响其他租客或对他人造成严重危害的类型，这种类型仍然是可以进行驱赶的。典型的这种违法行为，例如半夜制造噪音严重打扰邻居安宁、在租屋处从事贩毒等犯罪行为、破坏租屋处他人或公共物品等等。
说关就关的申请平台v. 法院禁制令
在2021年11月中时，纽约州政府由于补助款已经用罄，因此当时便关闭了ERAP的申请平台。在补助申请平台关闭后，驱赶暂停令也眼看着就要在2022年1月中到期，许多租客顿时感受到威胁感了，于是提起诉讼状告纽约州政府不该关闭ERAP申请平台。
法院在经过口头辩论之后，在2022年1月6日，赶在驱赶暂停令1月15日到期之前，紧急命令州政府重开ERAP平台。法院下令重开平台，大致上有几个理由：
1. 联邦政府补助款摆明还没用完，纽约州是有可能拿到下一波分配的，所以不能说没钱；
2. 平台关得太突然，而且没有任何警示或者退场措施，这样容易造成很不公平的结果 (例如有人申请填到一半时间到关台平送不出去)；
3. 如果房客被驱赶，那是不可回复性的伤害。
解套方法：租金补助怎样才能更好地分配?
笔者认为，虽然现阶段纽约州的ERAP还是继续开放，但补助款俨然还遥遥无绝期，这种情况可能造成房东方无限制等待，反而变成不确定性过高、而且有不公平的结果。以下几种作法，也许可以解套：
1. 在补助暂停规范中，增加特殊例外条款，例如破坏房屋等恶劣租客，即使提交补助也不能暂停驱赶。
2. 针对ERAP申请平台，设计完善的退场时程，并且提前公告具体关闭时间，以及可能重开时间或条件等等。
3. 在暂停驱赶的条款中，增加时程的限制，例如提交申请后，驱赶自动暂停3个月等，或者给ERAP的审理设立具体时限，好让民众心理有所预期跟准备。
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作者简介：纽约执业律师、法路通律师楼合伙人，iTraining美国地产学校讲师，毕业于纽约大学法学院,专精于职业类移民以及地产商业诉讼纠纷。纽约台湾青商会荣誉会长、北美台湾青商会理事、台湾未来基金会理事兼法务长、并为许多非营利组织及中小企业法律顾问，曾获2019、2020年知名律师评价网站AVVO的客户肯定奖、登上2020-21年马奎斯美国名人录。着有部落格「不对称的优雅，我是旅美律师希尔维亚」，文章被刊登于法学期刊、时尚精英、优投房、NEX Media Lab、换日线等各媒体。