疫情法律问答：纽约禁止驱赶租客令延至8/20，房东现在可以做什么？
州长下令驱赶暂停延期到8月20日，人心惶惶的纽约房东该如何应对呢？以下是行动重点摘要：
尽快发送30/60/90天租期终止通知，这样可以为未来要发起的驱逐诉讼争取时间。
立刻跟租客展开协商，可以协商减租、用押金抵扣房租，记住要有书面协议。
保留租客欠租的书面记录（短信、邮件、书信等）。
州长颁布禁制驱赶令延长至8月20日
疫情虽然在纽约「暂停」之下看似驱赶，但经济面的影响却深远宏大。5月7日州长颁布了禁止驱赶房客的最新禁制令，包含以下主要内容：
对于领取失业救济金以及因为新冠肺炎而有经济困难的房客，禁制驱赶令由6月20日延长至8月20日；
对于欠租的房客，房东可以通过书面协商的方式用房客的押金（security deposit）来抵扣欠缴的房租，并且房客需要在90天后开始交还押金。然而，禁制令允许房客在12个月内慢慢交齐押金。
3月20日到8月20日期间，对于欠租的租客，房东不可以收迟交费（late fee）。
对于领取失业救济金以及因为新冠肺炎而有经济困难的房客，不允许在房屋法庭提起欠租程序（nonpayment proceeding）。
值得一提的是，州长的禁令没有禁止房东提起租期终止的驱逐程序（holdover proceeding），虽然现在房屋法庭暂时还不接受房东递交新的案子，但是房东还是有了一个争取时间尽快驱逐房客的空间。
面对州长新颁布的禁制令，房东现在可以做什么来保护自己的权益呢？
驱赶前：
如果还没有在法院启动驱赶程序，因为房屋法庭现在仍然处于不接受房东提交新案子的情况，所以房东暂时只能放弃立刻将房客赶走的想法，做好心理准备跟房客打持久战。在这种情况下，房东可以做什么来争取时间以及争取租金呢？我们教您一招软硬兼施。
1. 硬招：立即送达30/60/90天通知！
坏消息是，对于领取失业救济金或者有经济苦难的人，即使房屋法庭开门，房东也不可以提交欠租诉讼的程序。所谓欠租诉讼，指的是在有合法租约、合法出租、没有非法分租的情况下，因为租客欠租而房东发起的快速驱赶程序。要启动这个程序，房东需要给租客发14天欠租通知。
但好消息是，州长没有说不可以提交租期终止的驱逐程序。要启动租期终止的驱逐程序，房东需要给租客发30/60/90天租期终止的通知，让租客在限期30/60/90天内搬走。租客在这个房子里住的时间越长，通知上给租客的时间就会越长。只有租期终止通知到期了，房东才可以在房屋法庭发起驱赶程序。驱逐程序的成功率也会比欠租程序的成功率更高。
提醒各位在2019年通过的租客保护法之下，如果是住一年内的租客那是30天通知，如果住了1–2年那是60天通知，如果住了超过三年那必须要给90天通知才能终止租期。
这就意味着，如果您现在遇到一个欠租的租客，我们都强烈建议您尽快委托律师起草这个租期终止的通知。这样一来，等房屋法庭开门了，租期终止的通知也就到期了，如果没有意外，房东就可以第一时间在房屋法庭启动驱赶程序，足足可以给自己省下最多长达90天的时间！
2. 软招：好好协商争取拿到租金在手
可能很多房客会跟您说，现在州长命令不用房客交租金了。这种说法是错误的！租客现在仍然有交租的义务，现在欠下的租金，房东也有权用一切合法的手段进行追讨。对于这点，房东一定要和房客沟通清楚。
同时，只要和房客有一个书面协议，房东就可以用手上的押金用来抵扣房租。对于还未缴清的房租，房东一定要留一个书面证明（短信、邮件、书信等等）来证明租客还欠下多少个月的房租，以便将来法庭开门的时候向租客追讨。
此外，您还可以告诉租客，如果他不能提供证据表明自己正在领取失业救济金、或者因为新冠肺炎而遭受经济困难，那可能不需要到8月20日，只要房屋法庭一开门您就可以提起驱逐程序进行驱赶。
驱赶中或驱赶后期：
纽约州驱赶全面暂停，房屋法庭也是处于关闭的状态，所以法官不会开庭，但是对于已经进入法庭的案子，如果房东房客都各自有律师代表，法官有可能还是会召开会议来解决双方争议，推进案子的进展，这种情况一般只适用于双方都愿意继续维持房东房客的关系。
对于不愿意继续维持房东房客的关系的朋友来说，就算您的案子已经进入法庭，或者已经在申请驱赶令，在8月20日以前，恐怕您什么都不能做，只能耐心等待。
总结
我们来总结一下，有什么是房东现在可以做的，来保护自己的权益：
立刻发送30/60/90天通知，这样可以为未来要发起的驱逐诉讼争取最多90天的时间。
立刻跟租客展开协商，可以协商减租、用押金抵扣，记住要有书面协议。
保留租客欠租的书面记录（短信、邮件、书信等）。
跟租客的谈判需要很多法律知识，要斗智斗勇，还需要极大的情商来保护自己不会被房客气到吐血。所以我们强烈建议您请专业律师与租客进行协商，用软硬兼施的方法帮您争取时间以及租金。
需要注意的是，房东千万不可以做换锁、断水断煤气、骚扰房客这种违法的事情，因为房屋法庭现在仍然接受房客对房东的投诉！
最后，法路通团队祝愿各位身体健康，我们将陪伴您一起共度时艰！
还有疑问？欢迎联系我们法路通律师团队！
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