把租客买出去(Buy out)的房东算计 - 作者 蔡璧徽律师
很多时候，不管是大型的开发商或者小房东，都会面临是否要把租客买出去(Buyout)的两难。两难是因为，跟自己的道德情感过不去坚持法律走到底，有时候就意味着实质金钱的损失。
把租客买出去的机会成本的计算v. 道德感：这不公平
一方面很多小房东会觉得花钱请走租客非常不公平，尤其很多时候需要Buyout的情境，都是租客已经欠租许久的状况，但屋主往往迫于卖屋或其他需求、或者单纯无法继续跟租客耗下去，因而考虑花钱送神。原因很简单：虽然很多时候房东方在法律上是站得住脚的，但拥有法律上权利不等于即时性，有时候驱赶案件动辄一年、三年，甚至有些复杂的租金管制等租户诉讼可能长达五年以上。
另一方面，花钱请走租客有可能是实质上比较便宜的作法，尤其在考虑到诉讼的成本、不确定性，以及其他在诉讼期间的花费之后，从现实以及机会成本的角度来说，有可能花钱把租客买出去其实是最划算的选择。
事实上，大部分以投资、金钱利益为导向的大开发商比一般小房东更深知道德感不能当饭吃的道理，也因此促成一些史上超高标得Buyout案例，在2015年罕见的纽约市租金管制房的案例中，两个租客甚至获得高达两千五百万($25 Million)的高额买断搬家费，这也体现了这个「市场」的成熟。
道德情感的挣扎：为什么租客白住还能拿钱？
当然对于许多小房东来说，拿钱把租客请走真是心理上过不去。这也许牵涉到人心的运作原理。
在知名的赛局游戏中，有一个「最后通牒赛局」(Ultimatum Game)，例如桌上总共有10美元以供分配，其中一个人A有提案权、另一人B则有否决权。如果单纯看自己的净利益，就算A提案分配方式是9-1，B理论上也该接受，因为如果不接受自己就得到0元。然而实际在实验中，研究者却发现如果B被分到的太少，他们会宁愿自己什么都不要也不让A获得很多钱。
有趣的是这个实验体现出来的人性，竟然也有文化、国籍差异。在欧美地区已开发国家中，有很高比例只愿意接受50-50分配并且不愿意接受「不公平」的结果，他们宁愿自己不拿钱也不愿意让对手得逞，平均来说B愿意接受的分配约落在55-45的位置；然而，在大多数非欧美已开发国，许多受试者B则对A的不公平分配采宽容态度，宁愿自己手上拿到钱，平均而言B接受的分配落在75-25。
换句话来说，也许房东们执着于「公平」这回事，不愿意花钱买走租客，也许就是这个「互惠」心理的作用。这其实也呼应了「道德基础」理论中六大道德基础里的公平(fairness)原则。然而，研究也显示，如果做决定的时间延长，反而理性计算会占上风而比较愿意接受「不公平」的分配结果。
如果要Buyout该怎么计算，到底有哪些机会成本?
1. 维持整栋楼房运作的成本：这包括一般维修费用、以及水电瓦斯等固定开销。如果以大型的建案来说，这可能所费不赀，尤其如果是为了新的开发案已经空置绝大部分租客的情况，有可能为了剩下的一、两户租客就必须维持全大楼正常运作。而在房客跟房东闹僵的情况下，房客也可能恶意举报、导致房东吃下不少政府罚单，那就是另一笔开销了。
2. 地税：这不需多言，一般来说房东都需要支付这笔费用，以不交租的租客来说，这笔钱住客多一天就累积一天，但跟政府可没得讲情面减价。
3. 贷款：除非已经是持有多年贷款还清的房子，否则每一天租客不走，这笔欠银行的费用还是要继续交。此外，如果是专门用来出租的投资楼，如果租客长期欠租还可能影响未来重新贷款用银行会看的Rent Roll数字。
4. 诉讼的法律费用：这笔费用少则数千多则上万，甚至如果是难缠的租客或者有强力的免费律师撑腰(例如legal aid)，有时候还可能需要经过好几回合法庭大战(如Motion Practice)，这时候可能十多万美金以上也有可能。
5. 市场变化与再投资可能：这很多时候会根据市场情况、投资机会而定，例如一个房主想要卖掉房产，然后在半年内买同类资产好用1031交换节省增值税(Capital Gain Tax)，万一卖房这边因为租客无法清空而耽搁，那么损失的可不只是租金而已，可能损失原本能够节省下来的大笔税金。而对于开发商来说，如果预计建好的房子晚上市，有可能遇到不好的市场时机，那个损失可不是一点而已。
6. 心力以及名声等无形资源消耗：除了有形的价钱可以计算之外，很多人常常忽略的是一些无形的损失，以一般小房东来说，由于没有经历过法庭诉讼的经验，往往忽视其实诉讼是一个非常消耗心力、注意力的过程。而对于开发商来说，如果驱赶租客的官司曝光，更有可能造成名誉上的受损，或者影响原本的楼盘开发计画，这些都是不可忽视的隐形成本。
总结：看到Buyout带来的确定，从风险管理进行妥善协商
投资有赚有赔，这点虽然是老生常谈，但实际上碰到自己身上的时候往往难以冷静计算，这点在把租客买出去(Buy out)的案例里特别明显。当然，对于房东来说，如果能够妥善计算、知己知彼，与律师一起深入了解双方的立场、利益，往往能拟定比较妥善的协商计画。根据统计，绝大多数跟租客之间的Buyout协商都能在三个月内完成，虽然口袋少了一点，但很可能是避免了未来更大的损失。
当然也有人觉得这不止是财富重分配，这也许又是另一个值得用罗尔斯的「无知之幕」探讨的哲学议题了。
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作者简介：纽约执业律师、法路通律师楼合伙人，iTraining美国地产学校讲师，毕业于纽约大学法学院,专精于职业类移民以及地产商业诉讼纠纷。纽约台湾青商会荣誉会长、北美台湾青商会理事、台湾未来基金会理事兼法务长、并为许多非营利组织及中小企业法律顾问，曾获2019、2020年知名律师评价网站AVVO的客户肯定奖、登上2020-21年马奎斯美国名人录。着有部落格「不对称的优雅，我是旅美律师希尔维亚」，文章被刊登于法学期刊、时尚精英、优投房、NEX Media Lab、换日线等各媒体。