疫情中的救命稻草-紐約市免除商業租客個人擔保?!
在紐約「暫停」中以及疫情摧殘下，零售業、中小企業一片哀鴻遍野，雖然政府大力出台各種救濟政策，許多現金流不充裕的中小企業主卻仍難以支持。想要喘口氣，卻礙於跟房東之間簽訂的「個人擔保」而無法一走了之。
最近紐約市眼看中小企業主不但生意做不成、連個人身家都可能因為個人擔保而被影響，市議會出台一系列法案，包含這個沒有引起太多關注、議員們默默拍手通過，代號1932-a的「COVID-19救濟系列法- 受COVID-19影響之商業租約個人擔保豁免法 ( COVID-19 Relief Package — Personal liability provisions of leases for commercial tenants impacted by COVID-19)」，簡稱個人擔保豁免法。
這.....難道是市議會給小企業主的救命稻草?
就是那個光！
法案規定兩件事：
個人擔保豁免: 對於受新冠疫情影響的特定小企業主，針對2020年3月7日到9月30日之間產生的租約義務，房東不能執行個人擔保；
商業租客騷擾擴大: 市議會也擴大「騷擾」的定義，認定如果房東明知或應知道上述的個人擔保豁免，但卻企圖執行上述被豁免的個人擔保，將會被認為是商業騷擾。
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看到這裡，最重要的問題來了，到底什麼是受新冠疫情影響的企業主、因而個人擔保能受到豁免呢？
個人擔保豁免法案規定必須滿足下述兩個條件：
條件一：企業類型受到新冠疫情影響，包含以下任一情況：
被州長在3/16頒布的行政命令202.3所影響，因此必須暫停營業(cease operation)、或因此不能讓顧客在所租的地方食用食物或飲品的企業，因此這包含餐廳、賭場、健身房、電影院等；
非必要(non-essential)(因而必須關閉)的零售業；
被州長在3/19頒布的行政命令202.7所影響，必須向公眾關閉的企業，包括理髮廳、髮廊、刺青店、美甲店、美容店等服務性質無法維持社交距離的企業。
條件二：時間限制，也就是該個人擔保的債務，必須是發生在2020年3月7日到9月30日之間，而不包括之前或之後的債務。
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個人擔保豁免法的反響
這個法案甫推出就受到許多批評，其中最主要的批評認為該法案違憲，因為這個法案徹底違反契約自由。
此外，也有很多人憂心許多租客、尤其是連鎖企業主，明明有錢有資源卻能利用這個法案規避責任，反而對房東造成不必要的傷害。
另外，由於這個法案是針對對個人擔保，意味著房東還是可以追索簽租約的公司，因此也被批評實質意義不大。因為，對於因為疫情而無法存續的小企業而言，債務在今年10月以後仍會繼續累加；而對於受到疫情影響但仍繼續存續的企業，房東仍可以向公司追索債務。
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希氏點評：
法案本身固然立意良好、企圖挽救被政府命令橫掃的企業，但確實有違反契約自由的疑慮，尤其商業租客通常在簽租約時是相對對等的議價關係。此外，雖然法案本身看似簡單，但是許多條款都有可能引發爭議，例如什麼叫做「房東明知或應知道上述的個人擔保豁免」？
此外，法案本身雖然已經做某種程度的限縮，但卻相對忽略房東的權益，而沒有做到衡平各方權益的公共政策考量。也許立法初衷未必如此，但欠缺考慮現實社會運作的結果、匆促在一兩個月內推出可能影響重大法案，往往沒有辦法得到足夠的社會關注以及社會實驗。
先不說到底法案能否達到其原本預期的目的，但可以確定的是，這個法案給這些特定類型的企業租客更多的議價籌碼、甚至可能以此為由關門大吉。
然而，這也可能掀起新一波房東房客訴訟，而讓租約雙方繼續花錢請律師、繁榮法律訴訟產業。說到這裡，希爾維亞還真必須感謝立法者們對律師們的殷切照顧、立法總不忘留一點空間、好讓律師們有工作呀(微笑)
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