大家都在說的放Lien 到底是什麼? - 作者 蔡璧徽律师
有在美国参与过房地产买卖交易的人，如果一切顺利那当然开心过户，一手交钱一手交屋大家皆大欢喜；但如果过程不是那么顺利，也许会听到亲朋好友或经纪人、律师说：赶快放Lien，仿佛放Lien是一个头等重要大事、宛如买乐透一样机不可失。
到底什么是放Lien?
笔者作为执业律师，常常也会被问到这个基本问题。虽说算是基本问题，但如果不是专业在这方面的律师，可能也未必了解到底什么是放Lien。其实所谓的放Lien，一般来说就是某种公开的留置权登记，能够让卖家在卖房产的时候难以交易过户，因为它通常是某种产权上面的负担。
常见的lien类型，例如卖家的贷款 (Mortgage Lien)、建筑工程留置权(Mechanic’s Lien)等等。在产权公司做调查时如果查到这些Lien的存在，产权公司 往往会把这些Lien作为示警，表示一定要清掉这些产权的可能障碍才能过户。
除了这种因为欠银行钱或者工程技师费用产生的Lien之外，还有一种在买卖交易里面最常出现的登记，英美普通法称为Lis Pendens，从拉丁语直翻”Lawsuit Pending”，也就是有诉讼正在进行中的意思。比起留置权这个广泛的词汇，这个Lis Pendens更应该翻译为「未决诉讼通知」，因为它往往不是因为欠钱而产生的，而是其他有可能会影响到土地产权的事情。一旦产权公司调查时发现有这个「未决诉讼通知」，往往就会向买家示警，告诉买家这个房产的产权可能会被某个诉讼官司影响，这时候正常买家应该都买不下手了，因此能够达到登记「未决讼诉通知」的人阻挠卖家卖房的目的，这也是为什么大家都在说「放Lien」的原因。
***或者在某些州現代化的稱呼叫做Notice of Pendency，或者各州也許法規下有不同其他稱呼，但原理都是來自普通法下的Lis Pendens。***
什么情况才能够放Lien?
当然并不是说得知某人有房子就可以随意做这个Lis Pendens「未决诉讼通知」的登记，否则任何人想要追债岂不是都能用这招来逼债吗? 以下说明几个可以放「未决诉讼通知」以及不能登记的情况。
情境一 — 不能登记lien的一般债务：A小姐向T贵妇借了10万美金去做股票投资，过了约定好的三年还款期限后，T贵妇向A小姐讨债多次A小姐都各种推托。这时候，T贵妇突然发现A小姐正在卖房，于是询问律师能不能在A小姐房产上放Lien，律师告知这个债务跟房产没有「直接关联」，因而不能放lien。
情境二 — 投资房产开发可以登记Lis Pendens：B先生在五年前被开发商朋友K说服，拿出50万美元投资K开发商要兴建的康斗大厦(Condominium Building)，K开发商为了说服B先生投资答应他到时候建成他能够获得一个价值80万的单位作为回报。 B先生投资50万后，没想到K先生建筑进展缓慢数年都没有完成建筑。后来有一天，B先生被告知说K开发商已经完成建筑，并且偷偷把整栋楼卖掉了。 B先生毕生心血50万美金眼看付诸流水，但由于B先生投资的时候有写明50万作为开发某房地产使用，因此跟这个房地产有「直接关联」不只是一般债务而已，因此可以在房地产上面登记「未决诉讼通知Lis Pendens 」，成功在K开发商偷偷卖掉前阻止过户，因而逼迫K开发商出面还款。
情境三 — 在房屋前面滑倒状告屋主不能放Lis Pendens：G房客住在L房东的两家庭房子哩，就在G房客要搬出去的那一天，G竟然在L房东的房子门口台阶滑倒、脊椎受伤，于是G房客开始状告L房东说台阶维护不良。 L房东在G搬走之后就开始卖房子，G房客担心L房东卖掉房子之后就卷款离开，于是要求律师放lien在L房东的房子上。律师告诉G房客，很可惜人身伤害不算是跟房产的产权有「直接关联」，所以不能放lien。
情境四 — 卖家偷偷卖给高价买家赶紧登记：在去年房价疯涨之前，C小姐刚好抢在2020年底疫情尚未明朗的时候看房，于是她用很好的价钱签了一个买卖合约。 C小姐正在如火如荼地准备贷款的时候，她听到传闻说卖家好像想要卖给出价高出10万的全现金买家，想要瞒着她偷偷先过户、把生米煮成熟饭。 C小姐一听怒不可遏，立刻去找律师、她的律师也知道事态紧急，因为全现金买家往往可以很快过户。于是C小姐跟她的律师通宵合作，隔天立刻在法院提交诉状以及诉讼未决通知 (Lis Pendens )，果然在C小姐提告后那位全现金买家就发现了卖家一屋两卖的把戏，两人联手一起状告卖家。
以上几个情境，只是举例说明一般大部分人在考虑是不是在房产上能够登记「未决诉讼通知」的常见状况，当然实际上来说诉讼的操作策略变化万千，还是必须根据手头的证据、双方之间的角力资源、诉讼想要达成的目的来看到底需要需要放lien。
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作者簡介：紐約執業律師、法路通律師樓合夥人，iTraining美國地產學校講師，畢業於紐約大學法學院,專精於職業類移民以及地產商業訴訟糾紛。紐約台灣青商會榮譽會長、北美台灣青商會理事、台灣未來基金會理事兼法務長、並為許多非營利組織及中小企業法律顧問，曾獲2019、2020年知名律師評價網站AVVO的客戶肯定獎、登上2020–21年馬奎斯美國名人錄。著有部落格「不對稱的優雅，我是旅美律師希爾維亞」，文章被刊登於法學期刊、時尚精英、優投房、NEX Media Lab、換日線等各媒體。