「重啟房門（Unlocking Doors）」：新項目真的能「雙管齊下」？
原创作者：蔡璧徽律师，Sherry Zhang
紐約市長Eric Adams近日宣佈，預計投入一千萬美金來幫助擁有租金管制房 (Rent-stabilized) 的房東進行房屋翻修維護。等待房屋狀況恢復之後，再將其投入安置極低收入的政府補助優惠券持有者 (City FHEPS Voucher holders/Section 8 Voucher holders) 的管理計劃中。目前這個計劃期望能在2023年的夏季正式運行。
根據市政府分析，這個計劃具體分配下來，大概會惠及約400間長期空置的危房，每個房東能申請到的維修補助上限為$25,000。翻新之後的公寓，政府規定他們不可隨意出租，必須和補助優惠券持有者簽定租約。
從房東的角度來講，把房子租給Section 8 Voucher holders租客可以定期拿到政府撥款的房租，倒也算不錯的穩定收入來源。但是紐約租房市場大熱，政府能給的補助價肯定低於普通出租能拿到的租金。再加上接受補助voucher的租客之後，政府就會定期派人來檢查房屋質量。又考慮租客是否能真的愛護房屋等等因素，很多房東覺得麻煩，因此不願意租給有政府補助劵的租客。
那市長的這個「重啟房門（Unlocking Doors）」項目的意圖顯而易見：「危房」重新激活，既能讓租房市場攝入新鮮血液，又可以解決安置優惠券持有者的困境，達到預想中「雙贏」的結果。
然而實際真的可以這麼順利嗎？
這個計劃一提出，就有媒體人反映來自房東的抱怨：且不說別的，$25,000的補助金聽起來似乎很惠民，但是在紐約這個寸土寸金又物價極高的地方，「根本連開始動工都不夠花！」
也不怪房東抱怨；以2022年的市價為例，在紐約翻新公寓，光是廚房的部分就已經能花光政府的補助金額（大約為$25,000），浴室、客廳、臥室等又是兩至三萬的預算。如果真的實施起來，屋主的心理預算還要增加20%左右作為計劃外支出。
花這麼一大筆錢，就為了幫忙政府安置低收入人群？！房東更不忿的是市長提出計劃之前，為什麼沒有詢問過房東的意見？
房東的聲討也阻擋不了政府的施政步伐。紐約社區房屋改進計劃的成員Jay Matin直言：「紐約市房地產委員會（REBNY）不是房主的代表……它代表的是紐約的開發商和經紀人。」至於項目開展之後，改水電、費用、防止塗料鉛污染之類房東該頭疼的問題，「去問房主吧！」另外，紐約的租房法律一向都認為租客是「弱勢群體」，偏幫租客，如何處理房東房客租賃糾紛已經夠讓房屋主頭疼。似乎紐約的房東們將來要自求多福了。
市長的新聞部宣稱，依然努力在促成J-51減稅法案的更新，打算將擁有多家庭的屋主的稅務負擔分攤進紐約州經濟預算，希望房屋業主能夠將足夠的資金投入維修和翻新公寓的宜居設施中。類似政策還有2022年的485-W提案，期望讓condo和co-op房東更多享受減免稅福利。不過到目前為止，這些法案或是提案的執行八字還沒一撇，期待依靠它減輕壓力的房東還要繼續等待。
「重啟房門」項目是否能如預期一樣，成為「具有創造性的」、「雙管齊下」的策略，還有待觀察。
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