非典型病毒帶來的非典型驅趕 — — 房東換鎖記
從2020年三月開始，美國政府開始意識到事態嚴重，進而採取各種封城等等措施以來，疫情已經延燒將近一年。封城及許多對非必要產業帶來的附帶效應就是經濟的衰退，進而許多被衝擊的服務業、零售業主繳不出租金。然而，由於政府一連串的禁止驅趕令，半年到一年收不到房租的房東們當然也苦惱萬分，畢竟地稅、保險、貸款可是不留情。
房屋法庭驅趕五部曲
過往在承平時代，紐約房東收不到房租，基本上就是上房屋法庭(Housing Court)解決。驅趕程序大致如此：
第一步，房東通常需要送出催租通知，或者其他根據案件不同適用的通知。
如果通知還起不到效果，房東就可以遞交訴狀(Petition)聲請上房屋法庭，開啟驅趕程序。
接下來，在房屋法庭裡面通常會有各種調解會議、開庭等程序。
開完庭，不論是和解或者法官下判決，房東就能憑著和解協議或者判決書申請驅趕令(Warrant of Eviction)。
等到拿到驅趕令以後，就可以讓法警送達最終驅趕通知，然後跟法警安排時間上門驅趕。
然而，現在由於疫情的關係，各州甚至聯邦都有各種驅趕暫停令，或者多種保護房客的法案。就算是不受到驅趕暫停令影響的案件類型，也往往因為房屋法庭積案過多，因而使得原本應該簡單快速的「簡易驅趕程序(Summary Proceedings)」變得一點都不簡單。
全美新冠疫情持續發燒，紐約雖然疫情趨緩，但難保在逐漸開放之下不會像其他州疫情重新反撲，尤其現在時序進入秋冬、新冠疫情可能與流感一同肆虐帶來更嚴重的影響。
眼看房租越欠越多，尤其是牽涉金額較大的商業房東們有時可能欠租達上百萬，房東們可不願意坐困愁城，因而開始採用各種「非典型」的驅趕方式。
…
非典型驅趕方式一：收回地產訴訟(Ejectment Action)
在簡易驅趕程序盛行的時代，大部分人、甚至律師都難免會忘記有個在普通法裡面的古老存在，也就是「收回地產訴訟(Ejectment Action)」。
這種訴訟來自於英美普通法，甚至在美國建國之前就已經存在，而在現代的驅趕程序法典化之前，也在南北戰爭時期以及之後被普遍使用。
Ejectment可是在南北戰爭之前就存在的古老驅趕方式
当然，在美國建國初期，租房的情況跟現代是差異甚遠的，例如租金往往是一年一付、或者一季一付。也因此，在古老的普通法體系裏面，法官們認為這樣的每年續約的租客，如果房主想要收回房產至少要給半年通知。然而在驅趕程序法典化的時候，除了每年續約(Year to Year)的租客以外，原則上法律只要求1–3個月的租期終止通知。
這種Ejectment Action (逐出租地之訴)的提出有幾個要件：
起訴方必須是房產的擁有人 (也就是二房東沒辦法起訴)；
起訴方有權利使用、占用這個房產 (這通常意味著房東與房客之間沒有任何未過期的租約)；
被訴方(房客)正在占用該房產。
這種Ejectment Action (收回地產訴訟)一般並不在各州州長的驅趕暫停令範圍內 (因為行政命令往往只針對簡易程序Summary Proceeding而非Action)，而且這種程序並非在積案如山的房屋法庭審理，因而有許多優勢。
然而，由於這種訴訟程序繁瑣複雜、同時牽涉到普通法以及現代化法典，別說是一般普羅大眾了，有些不熟悉這個領域的律師都感到難以招架；此外，聘請專門的訴訟律師也往往意味著高額的訴訟費用，往往幾千美金起跳甚至動輒上萬，這些不確定性都使得這種訴訟在疫情前乏人問津。不過在房屋法庭這條驅趕之路走不通的時候，房東們就開始動這個古老的驅趕類型的腦筋了。雖然不確定性高、訴訟費用也較高，但在這種特殊時代這也不失為一條可行的方案。
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非典型驅趕方式二：商業房東自行換鎖權(Self-Help)
另一個平常少有人考慮的途徑就是商業樓業主在普通法之下的自行救濟權(Common Law Right of Self-Help)自行換鎖拿回房子。
在近代的簡易驅趕程序(summary proceeding )成為普遍使用的驅趕方式之前，古老的普通法一直都提供房東們在租客違反租約時、透過給出特定通知之後自行換鎖的權力。雖然這種自行救濟權(Right of Self-Help)在住宅類型的租客方面基本已經被廢除，但商業租客卻還是可以應用，因此房東在適當的情況下、如果租客不是因為COVID欠租而是有其他違反租約原因，也能考慮這條道路。
要按普通法使用Right of Self-Help自行換鎖有三大基本要求：
租約中必須有相應的明確條文；
房東必須按照租約規定給出提前通知並給予租客合理時間去改正違規事由，而在目前行政命令下不應該以欠租為違規理由驅趕；
自行救濟換鎖的過程中必須非暴力、和平進行。
然而在實際進行換鎖過程中，有許多需要審慎處理之處，基本上就是一個房東與房客鬥智鬥勇的過程 (甚至包括跟警方關係、如何讓警方成為自己的助力而非阻力)。其中需要考量的因素包括：
(1) 房客的產業類型，例如零售業較容易進行，但如果是成人護理中心可能較難。
(2) 房客是否已經在準備搬遷過程、或者剛花錢投資裝修會誓死守護租約，如果是前者的話會比較容易；
(3) 房客跟房東之間關係是否交惡，如果是的話換鎖可能引起極大反彈；
(4) 房客本身銀彈是否充足，是否會願意上法庭打官司。
雖然自力救濟換鎖有可能快刀斬亂麻，但由於牽涉到許多風險，因此建議房東們務必審慎為之，否則可能成為非法驅逐吃上官司甚至牢飯，那可就得不償失了。
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結語：互信為商業行為的基礎
說到底，所有商業行為的發生，其實都建立在互信的基礎上。如果沒有互信基礎，真的要藉由合約條文、法律規範來管制所有發生的事情，那麼交易成本將會是非常高的，光是數千上萬的訴訟費用就不是每個人都承擔得起。
看過希爾維亞的無數租房法案分析，紐約愁眉苦臉的房東們總會問希爾維亞:
在紐約，好房租不如好房客
雖然美國號稱資本主義的邪惡帝國，但紐約這個國中之國可是大不相同
希爾維亞一向認為訴訟通常是最後手段，但如果能夠先了解訴訟所牽涉的問題、成本，那麼相信房東跟房客們都會更了解互信的重要，而也希望立法、執法者以及法律從業者們，能夠從法律的角度促進互信、而非創造一個法律規範違反常理的社會。
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