新冠病毒延燒~房屋法庭關閉怎麼辦?
紐約在短短數天內病例數量激增，政府因應事態也緊急宣布各種方案，包括餐館、劇院等等不得開業除了外送服務以外，公立學校暫時關閉直到4月20日以後，法院在布魯克林高等法院職員確診後也不落人後，馬上宣布大部分法院關閉只剩下特定部門。
有人笑稱曼哈頓周圍難得能在周六晚上不塞車，時報廣場難得晚上沒人。
這種宛如世界末日的電影光景，對市井小民來說卻非易事。
目前根據法院的公布，各法院情況如下:
高等法院 (Supreme Court): 除了緊急性案件如監護人申請、心理衛生相關等開庭以外，原則上不開庭。既有排好的Trial開庭仍進行，但不排新的開庭程序。
房屋法庭: 從3/16開始一切驅趕程序暫停直到另外通知，除了幾種特定緊急案件以外，如房東非法換鎖驅逐、房屋情況嚴重違規必須緊急維修等。
刑事法庭: 除緊急事件如保護令、提審(arraignment)等，大部分開庭暫停，重罪類型或以視訊方式遠程審理。
家事法庭: 原則暫停開庭，除了緊急事件如兒童保護、家暴等。
破產法庭: 原則上以視訊或電話會議為主，如果是破產申請債務人(Debtor)原則禁止到法院，程序由律師代理。
這麼多法院暫停審案，可能短時間內影響最大的就是比較具有時間性的房屋法庭驅趕程序了。這時候房東與房客們應該如何應變呢? 以下由我們訴訟部門主管律師蔡律師提供一些建議:
I、無法驅趕的房東們:
房東們在這時候尤其需要了解怎樣當好房東，尤其當法院宣布不審案件的情況下，生悶氣是沒用的只會傷免疫力而已，因此應該在不同程序當中做不同的應變。
驅趕前:
如果還沒驅趕那就放下這念頭吧~
不過，雖然不能上法庭通知還是可以發的。
如果是在14天欠租通知，以及30/60/90天租期終止通知之間猶豫的房東，這時候可以果斷選擇後者，因為14天後也很可能上不了庭，那還不如選擇長一點的天數，自己當個(假)好人，給房客多一點時間，還可能跟房客關係好一點。此外，租期終止通知後續的holdover程序，上庭成功機率也更高。
驅趕中或後期:
現在紐約州驅趕全面暫停，就算再氣租客也沒用，還不如共體時艱、了解租客的難處(現在要搬家幾乎是不可能的呀)，試著跟租客談這段時間降價給租、釋出善意，有時候反而會有更好的效果。
因此，在這種關鍵時候就顯出協商技能的重要了，怎樣能夠把握各種利基以及知己知彼、在協商時候即使讓利也要把握一些能夠獲得的利益，例如同意房客降租但是讓房客簽署適當的協議等。
對於一些明明有地方搬家卻不走的租客，如果剛好又有新房客想搬入，可以考慮補貼租客一些搬家費，就像"如何當好房東-江湖七點訣" 一文所說，有時候補貼一些費用反而能夠減少總體損失。
至於心裡的的氣吞不下去，這就不是律師能夠幫到你的了~請出門左轉找心理諮商師喔 (微笑)
II、沒錢付房租的租客們:
隨著餐廳與劇院勒令停業、在停業前已經一陣子業績蕭條、無人上門，大部分商家即使在政府命令前也早已掉了一半以上生意，公司部分大多在家上班，連帶地影響上班族的午餐以及社交 需求，因而餐館、美甲仰賴人與人近距離接觸的服務產業都叫苦連天，少個一兩張paycheck已經是客氣，裁員與倒閉也已經迫在眉睫。
在這種時候，靠著每張支票進帳過活的租客，也往往因為停班而付不出房租。雖然上面提到的驅趕暫停，也許能讓租客們緩一口氣，但該來的遲早會來。如果能夠在這時候坦承跟房東商量，提出可能的解決之道例如分期付款、或者非常時期降低租金，讓房東至少能付貸款水電，那麼也許會是最佳解決之道。
另外，也可以適當地在此時跟房東商量，反正房東要到能夠驅趕也是數把月後的事情，以此來協商好的減租、補貼、或者搬離條件。
III、其他在法院的案件苦主們:
雖然大部分法院暫停受理案件，但不代表會永遠停下去。
在這種時候，也許正是緩口氣、和律師好好溝通案件的時機。平常因未出庭找不到人的律師們，這陣子應該都可以接電話了(免責聲明: 僅代表本律師樓推測，不代表所有律師喔!)
此外也提醒您，如果最近有安排庭期，非常有可能被延庭或者採用電子方式書面審理，可以打電話到法院以案號詢問相關訊息。
在這種非常時期，我們建議大家都喝杯茶，該做的事情去做，不能做或不能改變的事情擔心也沒用，反而傷害這時候最重要的免疫力，您說是吧?
希望大家都能挺過這關，身體健康!
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