搶救买家——遇到“糊涂”房产律师房財兩失，怎麼辦？！
原创作者：蔡璧徽律师，Sherry Zhang
在我们执业生涯中，遇到的客人常常已经被缠绕进房产和财务的复杂困境，不得不来寻求我们的帮助。今天就和大家一个经典案例——当房财两失的客人陷入更麻烦的纠纷危机，看看蔡璧徽律师是如何运筹帷幄、扭转乾坤的！
一位买家的血泪史——遇到“糊涂”房产律师，房财两失
一个诉讼律师的职责，不仅仅是包括处理法庭上的法律争端——庭外调解客人委托的纠纷案件也是职责所在。 不可小觑庭外调解的力量，律师们要懂得如何智慧应对，化解矛盾，与对方和对方律师斡旋的同时还要争取客人的权益，既是一门技术，也是一项艺术。
我们有这样一位客人，在买房过程中由于贷款申请遇到障碍，不得不忍痛割愛、放弃这个在长岛海滨小镇的优质学区房。 然而，在取消合同时，卖家却不愿意退回合约订金，以纽约一般是房价10%的情况来算订金的话，这也是好几万元的损失。 资金卡壳，定金拿不回，数万损失在眼前！ 可是客人原来的房产律师却没有处理纠纷的经验，因此，着急的客人转而找我们訴訟团队負責人蔡璧徽律师寻求帮助。
在了解事件原委之后，蔡律师很快发现案件中种种问题，并且为客人进行全面彻底的分析。发现原来的房产律师在合同交易的操作中，以及客人在贷款过程中，有过至少四大失误，导致如果上法庭，这位买家客人会非常不利：
失误一：理论上在签合45天后应该要给出贷款承诺书，但这位律师却在这期间都没有跟客人跟进、也没有及时提交贷款承诺书;
失误二：买家没有及时提交贷款申请; 在第一家银行没有批准之后，也没有立刻重新递交申请;
失误三：在客人贷款失败后更是没有及时插手终止合同，合约上面说拿不到贷款，应该在10天内给卖家通知才能取消合约，这位律师竟然在期限之后3个月才反应过来，这个反射弧简直到了雷龙都望其项背的等级了;
失誤四：在整个过程（2022年五月至七月）之间，房屋的抵押贷款利率只升不降，客人申请贷款的难度也在不断增加。之后客人的贷款被拒绝，原因是客人自己的金钱来源不足，这点在房地产交易中一般会被认为是买家过失，卖家可以以此为理由拒绝退订金。 律师收到这份文件，完全忘记提醒买家客人这一点，甚至没有仔细察看就随手发给对方，简直是把把柄给了人家。
庭外调解“解局”更佳！ 成功庭外和解的几大步驟
步骤一：对己方委托人晓以利害
如果把案子搬上法庭，严格按照合同里的规矩来判，对我们的客人来说其实非常不利，能够胜诉的几率微乎其微。
诉讼律师常与法庭打交道，但并不是所有的案子都必须闹上法庭。很多时候，适当采用庭外调解的方案，比诉至法院更高效、更适合。可能有人觉得这是律师怕自己败诉，委婉做出妥协的做法，实际并不是。如果律师在和双方沟通期间，能感觉到矛盾有调和的空间，还可以商量，那庭外调解当然可以作为优选手段。而且正式的诉讼程序意味着当事双方都要付出额外的法律费用，而且有些诉讼会长达数月甚至数年，庭外和解更能“速战速决”。
在这样分析之后，我们的客人很快就了解我们建议他做庭外调解的原因，并且决定委托我们处理退合同订金的问题。
步骤二：知己知彼，争取理解
厉害且专业的诉讼律师想要成功促成庭外调解，离不开对对方当事人心理和现实的准确分析。在这期间，我们锲而不舍地与对方律师进行沟通，了解到客人之前的房产律师态度非常被动，提出可不可以在庭外按照一定比例分配托管金。
通过交流，我们能够感觉到对方的做事风格不是那么咄咄逼人，对于整个拉扯过程没有步步紧逼、毫不退让，且对于庭外和解这种做法完全不排斥。因此，我们先亮出一个愿意适当退让的态度，以退为进。
步骤三：用多样方案托底，递出诚意，促成和解。
在讨价还价的过程中，我们也预设了一个有幅度的调解方案，给对方一个金额区间，在心理上让对方感受到我们的诚意和调解的公平性的同时，也达到对方的利益最大化。最终，我们非常顺利地和对方卖家达成了一致协议，完美地解决这次房屋买卖托管金的纠纷问题。
做一个诉讼律师没那么简单：既是法律专家，又是操盘高手
负责任的诉讼律师在了解过案件的前因后果之后，首先要做的是客观地和客人剖析形势优劣：当下有利于己方的条件有哪些，哪些部分有可能让对方成为攻击的点，以客人的现状来说风险或者胜诉的可能有多少，最佳的解决办法是什么？
很多客人在找到我们的时候已经被冗长的纠纷弄得疲惫不堪，我们非常理解客人的心情，但保持客观、让客人理解我们的诉讼或者调解方案的可行性。纠纷到现在这个阶段，客人过去哪些做法是合理的、站得住脚的？哪些确实是己方的过失，要怎么来弥补？我们不是一味打包票，基于事实和法律依据的分析才能让客人更放心、更信任。
在和客人、对方律师谈判的部分，该说什么、为什么说、怎么说、什么时候说，是非常考验律师个人执业功底、商业思维和应变能力的。从这个角度来讲，庭外调解谈判比庭审更有挑战性、也更有技巧性。
总结：诉讼律师的超凡技巧，不仅能在庭内出类拔萃，更能在庭外调解展现神奇魅力！蔡璧徽律师以高超技巧准确分析案情，巧妙斡旋，成功解决客人房产纠纷！成功案例背后，是对法律艺术的深刻理解与精湛驾驭。
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