三年來第四次嘗試！紐約政府要讓房東承擔中介費
原创作者：蔡璧徽律师
近年來，紐約市政府多次試圖通過立法或其他行政命令來限制租客支付給經紀人的佣金。這是因為在大部分情況下，租客通過經紀人找房，就需要支付高額的經紀人費用，例如一個月租金或年租金15%。對租客來說，有時候難免讓已經高昂的「住」更難以負擔。
以月租2000美元為例，租客在簽約時往往必須支付額外的幾筆費用，包括第一個月租金、一個月的押金、15%的經紀人費用以及一些信用調查等雜費，總共接近7620美元，幾乎是租金的四倍。
平價租金房卻有著天價佣金
在2022年有新聞報導指出，有一間租金管制房，月租金不到2000美元，但經紀人費用高達2萬元。在寸土寸金的紐約市，竟然還有許多租客搶著要，寧願承擔這筆高額前期費用。究其原因，是這種房型受到政府管制，租這樣的房型，意味著擁有未來可能數年、甚至數十年穩定的居住權，並且租金漲幅有政府保障。不過同時，高昂的經紀人費用也相對讓口袋不夠深的租客們，只能對這天菜物件望洋興嘆。
由於這類事件在租房稀缺的紐約市頻傳，民主黨執政人士和以站在租客方聞名的政府立法人員，也因此在努力通過立法手段，希望能夠調節和限制經紀人佣金所帶來的經濟負擔。在過去短短幾年，紐約政府已經做了四種不同的嘗試。本文將討論這些立法行動的具體內容和爭議點。
第一波：規定年租金8.3%作為佣金的上限
首次嘗試是在2019年，當時市議會議員Keith Powers提出了一項法案，將住宅經紀人的佣金上限設定為一個月租金。換算成年租金的話，相當於大約8.3%年租。這相比於現在市場上廣泛收取的15%來說，等於是直接砍半。
這一措施可以算是政府採取手段直接干預市場。限制租戶可能支付的最高金額，從某種程度上當然是保護了租戶的權益，讓租客一開始租房時預算只要大概3個月租金。但這個法案之後遭到大量反對，並未得到進一步推進，主要的爭議在於：這樣的上限設定可能影響市場自由，導致租賃市場供需失衡，甚至可能降低經紀人的服務質量。
第二波：州務院解釋新法、被法院駁回
隨著2019年租客保護法的通過，租房佣金問題再次浮出水面。該法將租客所需繳納的「申請租房費用」限制為20美元，目的重點是為了減輕租客的負擔並提高市場透明度。該法案通過後，紐約州負責管地產經紀人務院(Department of State) 發布了新的指導意見，他們認為法案中的「租客申請費用上限20美元」，可以把「申請費用」擴大解釋為包含「經紀人佣金」，於是包括房東要求租客支付的經紀人佣金在內總費用不能超過20美元。可以想見，20美元連做個信用報告都很勉強，根本不可能覆蓋到經紀人原本動輒數千元的佣金。這等於變相規定房東自己想辦法吸收掉經紀人佣金，不能夠要求租戶支付。
這種解釋在某種程度上改變了過去紐約租賃市場通行的規則，原本由租戶支付的經紀人佣金如果要由房東承擔，可以想見房東們肯定不樂意、甚至會變得不願意找專業地產仲介。這次解釋，不意外地遭到紐約房東和地產經紀協會的強烈反對，在法庭上成功推翻了州務院的命令。
第三波：紐約州立法提案：必須由房東支付佣金
2021年，州立法者提出了一項法案，禁止租客支付佣金。該法案的關鍵在於將負擔轉移到房東身上，當然是強調進一步保護租戶的權益。但這並沒有解決前述的種種問題，而且非常可能把原本活絡的地產仲介代理的租賃市場打亂。不意外地，該法案在州議會委員會投票時未能進行全體會議投票，最終在參議院擱置。
第四波：紐約市提案：要求聘僱方出錢
最新的嘗試是由紐約市議員Chi Ossé於2023年提出的法案，不論是租戶還是房東，只要是聘請經紀人的那一方，都必須負責支付佣金。這項法案聲稱公平地將成本分攤給尋求服務的一方。然而，紐約房地產委員會立即抵制這項措施，並在發給12,000名經紀人的電子郵件中表示，這項法案並未解決住房危機，反而浪費精力，對租房市場帶來的傷害將遠大於好處。
這個法案的爭議跟之前相似，普遍認為如果要求聘僱方出錢，非常可能目前這個「房東聘用地產仲介、轉嫁費用到租客」的商業模式將會被強行改變。原本就在聯準會暴力加息之下，地產交易大幅下降、仲介們也已經吃不飽飯，這個駱駝背上的最後一根稻草，很可能是對紐約的地產仲介行業的毀滅性一擊。有人也許覺得地產行業萎縮不是壞事，然而紐約市的地產法規本來就已經多如牛毛，再由不專業的房東們親自上陣，對於住房公平法等地實行，恐怕會有更多不利的影響，甚至會讓紐約地產變得對投資房極度不利。
小結：繼租金管制後再次伸手，政策後果難測
總體而言，這四次立法嘗試都旨在尋找一種公平分攤經紀人佣金並且同時保護租戶權益的方法。然而，這些措施都引起了很大爭議，主要問題都集中在如何平衡租戶、房東和經紀人的利益，以及政府立法干預的「手」伸向市場，是否會對市場造成損害。這些問題將在未來的立法努力中繼續引起討論。
實際上，世界各地都出台過類似政策。例如，在芝加哥，租客經常需要負擔經紀人費用，但如果租客與房東直接交易，則不需要支付該費用。這種政策將費用問題留給市場自行決定，強調租客和房東之間的自主權。在香港，政府規定經紀人費用必須由雙方各自承擔一半。這種模式旨在公平地分擔經紀人服務的成本，避免任何一方承受過大的負擔。
在澳大利亞，規定經紀人佣金由房東支付，但這筆費用會反映在租金中，間接轉嫁給租客。雖然這種方式可能使房東在短期內承擔更多成本，但實際上還是租客最終承擔這筆費用。而在德國，政府採取「誰委託，誰支付」的原則，與紐約的做法非常相似。這種方式允許房東和租客自行決定由誰支付經紀人佣金，為雙方提供更大的彈性和自由度。
每種模式都有其優點和缺點，也反映了政府在處理這個問題時的不同考慮和優先順序。這些例子表明，在處理經紀人佣金問題時，並沒有單一的解決方案。政府需要根據當地市場狀況和租戶需求進行權衡和調整。
從經濟學的角度來看，經紀人費用轉移的做法可能對市場產生重大影響。當租客不再需要支付高額的經紀人費用時，他們可能更願意進行租賃交易，從而促進市場活躍。然而，將這些成本轉嫁給房東可能導致他們提高租金以彌補成本，這部分成本最終還是轉嫁給租客。此外，房東為了降低成本，可能會選擇避免使用經紀人服務，從而導致經紀人業務量減少。這對經紀人行業無疑是增加了壓力，甚至可能改變其業務模式。
其實，前面所說的租金管制房超高額佣金，就已經是政府決策干預租房市場的惡果之一了。經濟學家們對政策通常會持不同意見，而難得讓難相處的經濟學家們產生的共識，就是「租金管制」這個政策其實不管用。這樣的政策也許改善眼前的房客困境，但卻對整體租賃市場以及未來的租客都會產生負面影響。
任何地方的市場習慣都有其形成背景，並非在真空中產生；也是因為如此，很多政策在A地行得通，未必在B地也可以順利施行。如果政府凡事都想要參一腳，在做出決策之前沒有審慎評估長遠結果，也沒有考慮到市場情況，非常可能產生令政府意想不到且難以挽回的後果。
作者簡介
蔡璧徽律師：紐約執業律師、法路通律師樓合夥人，iTraining美國地產學校講師，畢業於紐約大學法學院，專精於職業類移民以及地產商業訴訟糾紛。紐約台灣青商會榮譽會長、北美台灣商會理事、台灣未來基金會理事兼法務長、台灣國際基金會副會長兼理事，並為許多非營利組織及中小企業法律顧問，曾獲知名律師評價網站AVVO的客戶肯定獎、登上2020-21年馬奎斯美國名人錄。著有部落格「不對稱的優雅，我是旅美律師希爾維亞」，文章被刊登於法學期刊、時尚精英、優投房、NEX Media Lab、換日線等各媒體。
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