紐約州驅趕暫停令延長到明年5月1日
新年前夕，紐約卻沒有濃重的過節氣氛，昨天紐約州長庫莫簽署了一項新法案「COVID-19 緊急驅趕及法拍暫停法案 (COVID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act of 2020)」，看來驅趕暫停令又要延長了。
這個新法案到底說些什麼？ 以下來看法路通律師團隊畫重點：
房東在開啟任何驅趕程序前遞送各種通知時，必須同時附上一份以租客可讀懂的語言+14號字體書寫的 「困難證言信」(”Hardship Declaration Form”)，而且必須提供給房客回復用的地址、電話及電郵，以及一份處理這類驅趕事宜相關的非營利組織清單。送達後還必須在送達證明中明確
只要租客符合因為疫情而「經濟困難」而可能導致驅趕後會無家可歸的情況，或者因為本身的健康因素在搬家時可能有高風險，就可以填寫證言信後傳回給房東，在此情況下房東必須暫停各種驅趕行為至5/1/2021。
所有在房屋法庭進行中及未來30天內提起住宅租客驅趕案件，一律暫停60天 (不含商業驅趕)。進行中的案件，法院必須發送「困難證言信」(”Hardship Declaration Form”)給租客。
不過，這個驅趕暫停也有個例外，就是違反租約且因為該違法行為影響其他租客或對他人造成嚴重危害的類型，這種類型仍然是可以進行驅趕的。 典型的這種違法行為，例如半夜製造噪音嚴重打擾鄰居安寧、在租屋處從事販毒等犯罪行為、破壞租屋處他人或公共物品等等。
缺席判決(Default Judgment)的申請全面暫停到5/1/2021，除非法院在房東的聲請之下，已經舉行過聽證會。此外，房屋法庭裡面已經下的缺席判決一律廢棄。
已經有驅趕令的案子，在法院開會檢視案件情況之前不得執行驅趕。只要房客提供困難證言信，法院就必須暫停執行驅趕令直到5/1/2021。
這麼威的「困難證言信」內容又是什麼呢？
證言信大致分為經濟困難類、以及搬家會提升健康風險類。
A. 經濟困難類：這種類型指的是租客必須因為疫情造成經濟困難，使得租客無法負擔租金、被驅趕後也會難以找到適當的住房或難以負擔搬遷費用。至於經濟困難的原因，指的是因為疫情而失業、減薪、醫療負擔增加、照顧家庭小孩老人等導致經濟負擔加重、無法負擔搬家費用等等。此外，針對收到各種失業補助者，必須收到的各種補助、但仍然無法達到先前收入水平才算。這意味著，如果租客並不是因為這些原因
B. 健康高風險類：這類型指的是因為年紀超過65歲、身有殘疾、其他免疫相關疾病或健康狀況，因而使搬遷或者搬到新的住房將會大幅提高健康或死亡風險。
不過證言信裡面也提到負擔租金的義務並沒有消除。證言信的最後一段明確寫著：租客必須承認仍有付租金的義務，並且必須承認因為遲付租金而產生的遲交費、利息等仍可能繼續產生。
驅趕繼續暫停到五月，房東們該怎麼辦呢？
以下是之前我們提過的可能作法，
想辦法弄清楚房客欠租原因，以證據證明房客不是因為疫情原因經濟困難，而是因為別的原因欠租。證據如房客的收入情況、來往的訊息紀錄等等都可以使用。
以「違反租約」造成對他人危害的方式起訴。上面提到驅趕暫停不適用於這種訴訟，因此如果能掌握確實證據，證明房客造成滋擾(Nuisance)，還是可以終止租約、進行驅趕的。
沒租約的租客考慮在高等法院(Supreme Court)提起Ejectment Action(逐出租地之訴)：
在古老的普通法體系下，還有另一個鮮為人知的驅趕類型，也就是Ejectment Action (逐出租地之訴)。與現代普遍使用的簡易驅趕程序(Summary Proceeding)不同，這種訴訟並沒有辦法在房屋法庭(Housing Court)提出，必須要在紐約州高等法院(New York State Supreme Court)才能提起。
在簡易驅趕程序(Summary Proceeding)出現在法典之前只有這種訴訟方式，然而因為這種驅逐方式耗時費日，當年紐約州立法者才立下「地產訴訟程序法第七章(RPAPL Article 7)」的簡易驅趕程序。 時至今日，在2019租客保護法之後以及許多法院實際案件管理的因素之下，簡易驅趕程序(Summary Proceeding)早已不再簡單、甚至動輒大半年，也因此在這種時候逐出租地之訴ㄧ又重新成為房東們的目光焦點。這種Ejectment Action (逐出租地之訴)的提出有幾個要件：
起訴方必須是房產的擁有人 (也就是二房東沒辦法起訴)；
起訴方有權利使用、占用這個房產 (這通常意味著房東與房客之間沒有任何未過期的租約)；
被訴方(房客)正在占用該房產。
這種Ejectment Action (逐出租地之訴)並不在州長的驅趕暫停令範圍(因為行政命令只針對Proceeding而非Action)，而且高等法院已經開始審案，因而有許多優勢。然而，由於必須在高等法院(Supreme Court)進行，高等法院的程序繁瑣複雜、別說是一般普羅大眾了，即使是律師、若不是經常在這個法院進行訴訟的專業訴訟律師都難以招架；此外，聘請專門的訴訟律師也往往意味著高額的訴訟費用，往往幾千美金起跳甚至動輒上萬。此外，這種訴訟也不適用於有租約的租客類型。 因此，房東可以考慮根據自己情況、諮詢律師後選擇這種訴訟程序。
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如何當好房東-江湖七點訣
看過希爾維亞的無數租房法案分析，紐約愁眉苦臉的房東們總會問希爾維亞:
在紐約，好房租不如好房客
雖然美國號稱資本主義的邪惡帝國，但紐約這個國中之國可是大不相同
小結：
在疫情延燒、法規變動的時候，律師的專業度以及策略規劃的能力就顯得重要。在一般時期許多人在進行驅趕都選擇簡易的作法，然而當簡單的大路走不通的時候，如何能夠闢出蹊徑就顯出律師的法律知識深度以及創意思考的能力。新聞往往對上百頁的法案只有一個標題： 驅趕暫停! 然而，專業也有經驗的律師可以超越這樣的思維，而能根據案件的具體情況，根據房產類型、租約內容、法院的開庭狀況、租客行為、互動模式選擇不同程序等等方式。
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