原创作者：蔡璧徽律师，Sherry Zhang

虽然疫情看似已逐渐远去，新的正常生活再临。但就像人类历史上许多重要事件一样，有很多生活方式已经永久改变、再也回不去了。在这当中，当然包括远距工作的潮流势不可挡。似乎全实体办公的时代已经一去不复返。

根据最新调查数据，我们将放眼于后疫情时代的远距离工作现况，及其对于房地产市场的广泛影响。

· 到底有多少人是远距工作（Work From Home/Remote Working）

根据纽约时报在2022年11月份的报道，后疫情时期，全美的办公空间空置率达到了19.1%，一些大城市如芝加哥、休斯敦和旧金山等，办公空间空置率更是普遍超过了20% ①。以曼哈顿而言，岛上的办公区域空置率基本在16%到19%之间浮动。一些媒体人更是悲观地认为，目前各大办公区域均处于“奄奄一息”的状态。

相比之下，远程办公（WFH/Remote Working）的工作形态依旧后劲有力。美国易恩孚技术公司在2022年年底发表了一篇关于远程办公的文章，其中引用芝加哥大学经济学院以1000名美国员工为样本的问卷调查报告; 报告显示，约有三分之一的员工认为远程办公令他们效率更高，更有动力。事实上，有相当数量的美国公司确实坚持施行远距全职工作制度。职业规划服务商Zippia在2022年的数据分析报告中表明，66%的美国雇员至少有一天远程工作。

疫情来临之前，远程办公方式显然既不是公司也不是员工的首选。只有6%的员工表示他们曾经全职远距工作过。然而自2018至2021年，远程办公的工作人口涨了四倍之多。专家预测，到2025年为止，远程工作的美国员工人口将达到三千六百二十万，且超过半数的管理层认为，远程工作将会成为新的常规工作模式（2）。

· 住宅市场增加的市值几乎等于商业市场失去的市值

纽约写字楼市场低迷的状况实际已有多年。早在疫情之前，房地产投资者就已经偏好住宅类型的房产投资。来自国外的投资者们除了回报率的考量之外，他们还有移民和定居需求，因此更倾向于投资稳定的、具有长期回报的住宅市场（3）。疫情大流行期间，政府的封城举动令房产市场停滞，长达数月的公共场所关闭导致人们对商业房产市场投资望而却步、失去信心。

远距工作兴起、办公区域市场低迷，相反地，居民住宅市场的增长势头愈发强劲。 PoliticsNY在2022年5月发表的名为《后疫情时代下，纽约市房产配置迎来重组》（Reconfiguring Real Estate in Post-Pandemic New York City）中提到，疫情时代下公寓续租率是之前的两倍; 也就意味着曾经供过于求的出租公寓市场，在后疫情时代反而迎来了春天。

· “商改民”趋势当道，但没那么简单

既然住宅用房的需求量这么大，把那些闲置的商业办公楼改装一下，物尽其用，不是更好？

但是理想很饱满，现实很骨感。首先，政府对于住宅用楼的硬件配置有严格要求。《纽约州1901年经济公寓住房法案》（New York State Tenement House Act of 1901 ）中对住宅楼的内部规划设立了明确标准，其中涉及通风、采光、卫生、消防等细节，比如每个宜居房间都必须有对外开放的窗户、楼外需建防火逃生梯、通风系统是否适宜、每单元房内须有卫浴设备等等。依照这些标准，如何把简单的办公空间改造成精致民用房，着实需要动些脑筋。

其次，纽约住宅改造的成本很高。除了上述提到的改造内容之外，房东还需花时间和精力处理管道铺设和维护、多人入住之后的水电煤气费用飙升等问题。这么一算，与其把已有的办公建筑改造成民用住房，似乎直接投资民用住宅还更划算一些。

彭博新闻社（Bloomberg News）犀利地指出当下纽约许多空置商用楼处于一种尴尬的境地：作为使用不过十年左右的商业建筑，楼内便利设施的不足和落后导致它们很难继续吸引租客，但直接拆除或是换作它用又不免有些可惜（4）。然而一些颇具行动力的地产公司已经开始实施商民改造计划。美国纽马克集团（NewMark）于2022年底拟投超五亿美金启动纽约下城25 Water街商办变民宅计划。若能顺利实行，该计划预计可以为岛内提供一百多万平方英尺的住宅用地。

总而言之，房地产市场的投资者们应该在后疫情时代重新梳理思路，寻求商业楼盘和住宅市场的投资新出路。

· 单人套房（SRO）：旧瓶还能装新酒

科技和互联网“共享”让人与人、人与社会的界限模糊; 我们似乎要考虑一下简单标签化的区域划分是否还能适应这个时代。也许这个世代更加需要弹性的区域规划以及变通的室内设计考量。

以纽约市举例，SRO（Single Room Occupancy）是地产市场中生命力顽强的存在。由于纽约岛内寸土寸金，在极致压缩生存空间和尽可能减小经济负担的双重衡量之下，人们可以委屈自己只需要保有“一席之地”的私有空间（卧室），而和他人共享厨房、浴室、储藏间等。

对于房东和开发商而言，SRO公寓楼的建筑和设计成本要低于多家庭公寓楼，原因在于多家庭公寓需要每户至少有一个厨房及浴室，这就必然会牵扯到更大量排污排废的用户需求和更复杂的管道铺设规划。

SRO向来为人所诟病的，就是它逼仄压缩的生存空间令人窒息。然而在后疫情时代，结合如此多的商业用楼空置状况，我们似乎可以开拓一条新思路; 把空旷的办公空间改造重生为新型超大SRO，在放宽生存空间的同时，充分利用剩余价值，根据用户需求改装、丰富共享的区域。

结语：因应近期住宅供给不足，住宅的兴建亟需新意

早在2014年，美国就已经有了被称作“Co-living”的新群居概念的萌芽。大型租赁房产网站CoLiving的创始人Daniel Beck在参观了苹果、谷歌等大型公司之后，思考如何能将来自不同文化的人群 “融合” 在同一屋檐下形成新的社群，并主张这一形式将会成为新世纪的趋势。驻扎于纽约本土布鲁克林的Roomrs网站旨在颠覆传统的租房理念，让租客化被动为主动，以提供一条龙式基础服务和灵活租期为基础，剩余由租客自由发挥，打造小空间超温馨的都市生活领域。

英国在2016年也进行了 “Co-living”生活概念实体化的尝试。开发商The Collective将伦敦几个金融区的建筑转型改建，改装成介于宿舍和酒店之间的共享式公寓大楼。充沛的公用区域拥有年轻人喜爱的各项设施，包括健身房、阅读室、工作室、洗衣房、spa舘等，极大程度满足了年轻人的生活和社交需求，因此深受青年族群的喜爱（5）。

除了空间共享，产权共享的理念也成为现实。美国房产网站Pacaso提供将单家庭房产所有权共享，以低首付和灵活的房产所有权为优势，旨在吸引拥有多套房产的户主共同投资和使用一些高档地段的高配置住宅。

越来越多新颖的生活理念正逐渐在全球各地兴起，势必扭转房产市场风向; 亟需房产市场投资者不断关注，确保与时俱进的理念，抓住新的商机。

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① 紐約時報：https://www.nytimes.com/2022/11/17/business/office-buildings-real-estate-vacancy.html

② 25 Trending Remote Work Statistics [2022]: Facts, Trends, and Projections https://www.zippia.com/advice/remote-work-statistics/

③ 紐約住宅類房產市場大熱 https://www.beimeigoufang.com/newsd/newsdetail.asp?nid=28186

④ New York City’s Empty Offices Reveal a Global Property Dilemma https://www.bloomberg.com/graphics/2022-remote-work-is-killing-manhattan-commercial-real-estate-market/

⑤ 全球最大的共享式公寓开业，每周收费 250 英鎊：http://www.qdaily.com/articles/26243.html

远距工作潮后，商业地产何去何从