高利率时代，买房贷款四大奇招
原创：蔡璧徽律师，Sherry Zhang
2月8日，总统拜登发言，近六个月的通胀已得到有效抑制。 听起来似乎是个好消息，但联准会（Federal Reserve）却不肯松口降息，刻意营造不景气时代氛围，甚至不排除「软着陆」（soft-landing ），就怕好不容易控制下来的通胀又再次成为梦魇。
因此，在可见的短期未来一两年内，各方专家估计都将会是相对高利率的时代。 2020年至2021年那种动辄2至3字头贷款利率是一去不复返了，就算有5字头都已经要谢天谢地。
利息调升，当然连带影响房市冷却。 而越是在这种困难时候，才体现出专业与知识的力量。 股神巴菲特曾说：「海水退潮时，才看得出来谁没穿裤子游泳。」 在市场正热的时候，怎么买都赚钱，不需要是专家、不懂投资也能发横财; 但就是在这样凛冬时刻，懂得如何透过各种贷款工具操作金钱杠杆，才能够掌握投资机会、逆势扬升。
以下笔者介绍四种较为特殊的贷款操作，各自有适用的情境以及买家。
1. 3-2-1利率买断 （3-2-1 or 2-1 Buydown）
“3-2-1”或“2-1”利率买断性质类似，都是在贷款开始的几年，贷款人只需承担较低的利率; 随时间推移，利率回升至固定数额。 具体来说，“3-2-1”利率买断的做法是第一年利率降3%，第二年降2%，第三年降1% 。 假设贷款利率是6%，第一年只有3%，第二年4%，第三年5%， 第四年恢复正常6%。 “同理，”2-1“买断6%的贷款利率的话，第一年贷款人需付4%的利率，第二年利率为5 %，第三年恢复正常。
目前这个市场情况下，对于房屋卖家来说这种贷款操作维持了房子的出售价位，不至于让房价飞涨，使其控制在买家可承受范围内，进而促进销售。 对于买家来说，好处亦很明显，至少在贷款的头三年内月供较低，省下来的利息可以作他用。
举个直观的例子，假设目前有一处房产卖价$100万，买家贷款80万，利率为6%的情况下，期限30 年内月供大概为$4796。 如果使用“3-2-1”利率买断操作，贷款人第一年月供降至$3372左右，第二年月供$ 3819，第三年月供$4294，第四年回归$4796，总共能省下 约$35000的利息金额。 虽然看似并非巨款，但也能够帮助买家减轻房供负担。
另外，从长远来看，若是想要长期持有房屋产权，又确定自己的收入稳定甚至经济状况能稳步爬升，选择这种利率买断的操作无疑是替将来的自己存钱; 不用担心自己的利息随着利率水涨船高，工资加码却如数填进利息的深坑里。
2. CEMA 贷款 （Consolidation， Extension， and Modification Agreement）
买卖房屋时一项不可避免的支出就是产权结算费（Closing Cost）。 由于纽约州对房屋卖家征收交易税（Transfer Tax），对买家和银行征收贷款税（Mortgage Tax），过户费因此居高不下。 因此，纽约州推出了一项减税利好贷款项目，简称CEMA贷款 （Consolidation， Extension，and M odification Agreement)。 使用这种贷款策略，买家承继卖家的贷款数字，只需要针对旧贷款跟新贷款的差额付贷款税。 卖家的部分，只需要负担房屋成交价和未付贷款数目之间差额部分的税款即可。 这么一来，卖家也可以省下不少交易税。
假设纽约州的某处房产，房价105万，卖家贷款80万。 卖家需要付的交易税为105万乘以0.4%利率，买家需要负担80万乘1.925%利率。 如果用CEMA贷款把这80万贷款转移给买家，买家可以省下$15400的贷款税，卖家省下$3200 交易税，合起来省下1万8，等于房价变相减少了将近2%。
专业律师提醒，申请CEMA能省下的只是纽约州税，市税不能减免。 此外，CEMA贷款对申请者的信用、收入有要求，同时还要调查清楚哪些银行可以提供CEMA贷款。
3. 转让贷款（Loan Assumption）
以目前的高利率状况来说，如果想要寻求多年前的利率水平，不妨试试寻找可转让贷款（Assumable Mortgage）的房源。 置入这种房源的好处，在于买家可以沿用卖家之前的低利率和还贷期限等其他条件来接手这个房子现有的贷款，在过户结算的时候也可以省下一些结算费。 我们建议客户如果想要搜索这样的房源，可以把assumption作为关键词查询，之后再根据实际情况咨询专业律师。
要注意的是贷款转移（Loan Assumption）并不适用于一般传统的贷款，大部分适用情况是特殊政府补助、低首付的贷款，例如FHA联邦住宅管理局贷款、VA 退伍军人贷款、USDA美国农业部住宅贷款等。 同时，申请贷款转移一样会对买家的信用和收入水平进行审核，且达标要求不会低于申请一般常规贷款。
另外，申请可转让贷款比较适用于自备款多的买家。 原因是买家在承担首付的时候，如果目标房产已经在房主手中持有一段时间了，那买家还需要针对房子经年下来的增值部分对原屋主进行补偿。 这部分的价格有时候能达到房价的40~60%。 对于卖家来说，贷款转让可能影响到今后继续使用这些特殊身分申请下一个贷款，例如退伍军人贷款申请者出售自己的房产，顺带转让了自己的退伍军人贷款的情况下，除非下一任买主付清贷款， 否则该退伍军人是无法再次使用这个身份申请或使用贷款福利的。
4. 先租后买(Lease with Option to Buy/Rent to Own)或交付地契合约(Contract for Deed)
还在租房但准备买房的准买家，如果对现阶段租住的房屋情况感到满意，不妨问问自己的房东，你的房子可以Rent-to-Own吗？先租后买（Rent to Own/ Lease with Option to Buy）顾名思义，房东与房客达成协议，在租期满了之后租客有权利以双方合同中的约定价格享有房屋购买的优先权。 类似的交易形式还有交付地契合约（Contract for Deed），房屋产权直接在买卖双方之间转让，买卖双方提前就房屋购买价格、首付、利率、还款期限等条件达成协议。 只是需要注意，直到款项付清之前，房屋的产权依旧归卖方持有。
不管是先租后买，或者交付地契合约，本质上都是一种向卖家借款的变形，只有在最终约定的买卖价钱付清的时候，买家或者租客才成为房屋真正的主人。
先租后买不会启动卖家贷款里的Due On Sale条款，也就是在贷款条款中约定只要交易房产就必须付清贷款。 因此，租客/买家可以享受卖家贷款的低利率。 然而，实行这种操作，买卖双方都需要承担一定的风险：由于买家正是因为手头不够首付及信用分数低而选择这种交易方式，过程中卖家要担心出现买家不付钱情况和承担违约风险; 同时，由于没有正式登记任何房契，卖家有可能偷偷把房产卖给第三人，在这种情况下买家只能去找卖家求偿。 因此，通常在双方有一定信任基础情况，例如是亲友关系等等，会比较容易谈成这类契约。
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