原创作者：蔡璧徽律师，Sherry Zhang

租金飞涨：稳租房的房东却“涨”不起

根据纽约2023年的人口普查报告，纽约市租赁房屋的空置率从疫情高峰2021年的4.54%下降到2023年的1.41%，达到近50年来的最低水平，可说是疫情后的全面复苏。既然供给下降、需求直线上升，再加上通货膨胀推波助澜，市场也连带地推升租金涨幅。

因此，纽约政府不遗余力地推出应对住房不足的法案，例如2023年底的《公平住房纲要》(Fair Housing Framework)法案，提出要新建50万套住宅，以及2024年纽约州政府预算案中的“正当理由驱逐(Good Cause Eviction)”，都是希望能够让纽约租房市场收到约束。

为了满足不断增长的人口所带来的需求，纽约的开发商也正在不遗余力地新建大楼。在整个纽约的行政区间，从2021年至2023年为止共新建了大约6万个住房单位。但到底为什么整个城市还在面临住房紧缺的状态？

其实仔细看数字，纽约房子并不算少，但却越来越令人负担不起：一方面是纽约人口增长依然略高于新建住房单位（同时期纽约人口增长了超27万），另一方面是开发商们更愿意修建价格更高的豪华公寓大楼。毕竟在寸土寸金的纽约，豪华公寓能够获利的空间要比一般公寓高出很多（《美国房子贵得住不起，都是租客保护法惹的祸？》）。

还有一个看似奇怪的原因，是有很多“可负担“的租金管制公寓居然凭空从租房市场里面消失了。

凭空“消失“的租金稳定公寓

实际上，政府一直在努力的是提供足够的可负担住房（Affordable Housing），希望能够解决普通收入者的住房困境。从二战后开始，纽约市政府即试图伸出操控的手，提出租金管制法案。现在每年，政府规定租金管制的房东必须向政府报备，而且租金涨幅受到各种限制。
而奇怪的是，从2019年开始，政府记录中登记在案的租金管制房数量突然大幅度下降，2019年尚有97万套左右，到了2022年登记在册的租金管制房就只剩85万套左右。 中间“消失”的12万个管制公寓都去哪里了？

猜测一：房东通报延迟

有部分地产专业人士推测，数据的差距可能是房东错过通报日期导致。许多房东不一定会严格遵守截止日期上报政府，之后Covid疫情又打乱了政府的工作节奏，怀疑数据可能延迟。但随着时间推移，越来越多的证据搜集发现，这些管制房确实正默默地从政府的记录上消失，而且这个消失的趋势并没有随着时间过去而被更正——在过去几年内至少有10%的租金管制房从纪录上彻底消失，可见实际情况俨然不仅仅是延迟登记的问题。

猜测二：公寓解除管制变回Free Market Unit

另一个可能性的存在，是部分专业人士认为这些租金管制房可能已经解除管制（deregulated）。然而在2019年的租客保护法案之后，租金管制房可以解除限制的空间基本上已经被挤压得微乎其微。

在2019年的法案通过后，要么是那些因为减租而变成租金管制的公寓，在减租到期后解除管制；要么房主采用把整栋公寓整改成condo 或co-op的办法解除管制。然而，要把公寓整改成condo 或者co-op，必须要得到整栋楼51%租户的同意，实操起来异常困难。而且根据统计，在过去5年间，解除管制的减租房公寓数量远低于新增加的租金管制公寓数量。所以归因到这两个办法是说不太通的。

既然這这两个猜测都不合理，那消失的租金稳定房到底去哪了呢？

房东默默自行“解除”管制：政策与人性作对的“恶果”

如果仔细看租金稳定房的登记，就会发现登记房屋“消失”的真正原因，是有些房东自己默默地把租金稳定公寓自行“解除管制”了。这些房东不顾当时政策，用2019年曾经有效的“High Rent Deregulation”，也就是用租金超过金额门槛的方式，把自己的稳租房“移”出政府管控之列。

当然，这个做法也还是有问题的，只是房东自认为“有效”：因为如果仔细看纪录就会发现，这些把公寓列为所谓“高租金解除管制”的房子，在那一年根本没有收取高于2019年门槛的$2774月租。所以综上所述，非常可能是房东们自己擅自违法解除管制的。

实际上，很多租客根本不知道租赁市场上有租金管制房，也不了解自己住的房子是不是租金稳定公寓。一般来说，租客们看了房子，对环境、地段、硬件设施满意，看了租约内规定的大方向的义务跟租金数字没问题，基本上就会签字。当然，就因此在2019年后有房东利用租客的知识盲区，直接给房客一份依照市价的非管制租约，租金也依照市价收取。在同时，房东就不再向政府做租金管制报告，于是这些十多万户的稳租房就消失在了政府的记录中。

政策逼人铤而走险：房东选择不说的秘密

从数据来看，能发现房东们自行让稳租房“消失”这件事大概是在2019年以后出现的，因此合理猜测，大概率是跟纽约2019年出台的租客保护法有关。

站在房客的角度来说，2019年租客保护法非常周到地保护了房客：纽约房租高就算了，很多房子还是设施、环境都一般的“老破小”。凭着出租这样的房子，房东已经是“有钱人”了，政策如果还不保护租客，就太不公平了。

然而，2019租客保护法案实际上让稳租房的房东们叫苦不迭：它挤压了稳租房的租金调涨空间，不但维修摊提受到大幅限制，还取消了20%的空置涨租幅度，又连带把许多解除管制的方式通通叫停。

站在小房东的角度来说，是陷入更加不利的境地。因为房东的租金进帐并不是纯利润：这笔钱要用来维护、修缮出租房，各种大楼账单（例如清洁费、垃圾处理费、火灾检查费、保险、下水道维护等等）需要支付。

虽然2024年4月通过的法案放宽了15年摊提的规定，让房东能够通过房屋修缮“永久地”把租金提高，但事实来说，房东还是要先自掏腰包去做维护。一边承担着租客万一不交租、无法完全回收成本的风险，一边还要自行吸收这15年物价上涨的压力，房东们算算账之后，谁会愿意做呢？（《空虚寂寞觉得冷的纽约房东》）。

从风险控管的角度来说，房东把管制房以市价出租来获利是完全经济可行的，也就是说冒险违法、下赌注在房客不会发现自己的“秘密”，反而是最经济合理的算盘。 权衡利弊之下，可见会有很多房东宁愿铤而走险。

笔者预测

尽管政府一直在保护房客的同时试图平衡房东的权益，但是目前的政策对于解除私人小房东的困境只是隔靴挠痒痒。有人预测，在2024年新法正当理由驱赶（Good Cause Eviction）上路之后，未来有更多房东会无视相关法律约束。

难道这真的印证万恶资本主义下，房东都是贪得无厌、没有道德的吗？为什么十几万套稳租房公寓房东们，明明过去数十年也都好好地登记，会需要在2019年后用这种违法的方式硬是把稳租房下架呢？

马克吐温说：“真相是我们所拥有的最宝贵之物，让我们经济地使用它。” 当然这是一个带有讽刺意味的话语，强调真相虽然珍贵，但在现实社会中可能需要谨慎使用，而这句话也隐含着用经济的方式去理解人性以及人为什么会说谎。都说环境塑造行为，同样的道理，违反人性的法律也让人更有动机说谎。笔者希望立法者们在谴责房东们的同时，也能够反思不符合经济效益的政策对人性带来的挑战。

还有问题吗？今天就咨询↓

法路通律师楼

法拉盛办公室：皇后区法拉盛王子街39–07号4B室（王子大厦第四层）

3907 Prince Street, Suite 4B, Flushing, NY11354

曼哈顿办公室：麦迪孙大道275号903室

275 Madison Ave, Suite 903, New York, NY 10016

联系方式/Contact Us

欢迎事先预约，再前往律师楼

电话：718–321–7006

邮件：info@genglaws.com

“消失”的租金管制房：纽约房东不说的秘密