紐約預算案中暗藏⌈正當理由驅趕⌋，以後沒租約也不能趕?!
原创作者：蔡璧徽律师，Sherry Zhang
在前一篇文章中我們提到，全美民主黨主治的幾個大州，前前後後都在出臺法案，讓驅趕房客變得越來越困難。
例如在之前文章中説到在西雅圖，正當理由驅逐保護範圍可以延伸至按月續租、甚至是口頭協議的租賃關係。
在加州，根據2019年租客保護法案（Tenant Protection Act of 2019），從2020年起，如果房客租住時間長達一年以上，房東驅逐該房客就需要有”just cause（正當理由）” 。其中還把「just cause（正當理由）」分爲「at-fault（有過錯驅趕）」和「no-fault（無過錯驅趕）」，非常詳細地條列了租客不能犯的租房禁忌以及房東的若干正當理由 (just cause)，且僅在這些情況下，房東才能正當驅趕租客。
而紐約緊隨其後，在最新預算案中明確了「Good Cause Eviction（正當理由驅逐）」。
紐約：新預算案夾帶「正當理由驅趕」(Good Cause Eviction)，驅趕難度再增加
1. 什麽是「正當理由驅趕」？
2024年4月通過的預算案，其中關於住房政策的部分可不少。 除了澄清屋霸(squatter)不是租客、不受租客的相關保護之外，也通過「正當理由驅趕法案」(Good Cause Eviction)。
從2024年4月20日開始，房東必須有「正當理由」才能驅逐租戶。 這意味著即使租約到期，也不能隨意終止租賃關係，房東必須要有以下正當理由才能讓租戶離開：
1) 租客欠租 (但要小心萬一房子有違規，租客不付租金反而是有理)；
2) 租客無理拒絕漲租，前提是租金漲幅必須合理 (原則不能超過10%或CPI+5%，以低者為準，但如果有維修等特殊需求可以另外證明)；
3) 租客破壞房子或打攪安寧行為、或違法使用；或有違反租約的行為；
4) 租客不合理地拒絕房東進入房子去做檢查維修；
5) 屋主自住(必須證明有急迫需要) ，或者因為其他因素不打算繼續出租房子了(比如要賣房或要推倒重建)。
根據紐約州這個剛通過的「正當理由驅趕」新法，房東之後必須在續約中附上通知，誣明「正當理由」法是否適用於該租約。 並且在將來的驅趕過程中，驅趕通知也需要明確說是什麼理由要終止。至於需要說得多清楚，這當然是一個有待法院判例處理的問題了，筆者預期會有一段混亂期。
2. 「正當理由驅趕」有哪些例外情況？
雖然好像把房東們的各種路都堵死了，但政府還是有給紐約房東們一點喘息空間，如果符合以下情況可以不受到⌈正當理由驅趕⌋ (good cause eviction) 限制：
1) 康斗(Condo) 或合作公寓(co-op) : 這兩種公寓建築已經有各種特殊法律規範，而且跟大樓管委會權力可能有衝突，立法者認為如果再加上「正當理由驅趕 」會疊床架屋；
2) 豪華公寓：即租金超過該地區每月公平市場租金(fair market rent)245％的公寓，政府儼然覺得能負擔得起豪華公寓的資產階級，沒必要特別保護；
3) 在紐約總共持有少於十個住房單位的“小房東”，或者屋主自己住且少於十戶內的樓房：政府還是理解小房東比較辛苦，需要一點空間的。 但關於怎麼計算持有幾個單位，這又是一個會有很多爭議的法律問題；
4) 已經是租金管制(rent regulated)的房子或可負擔房屋(affordable)：由於這些房型已經有嚴格的法條管控，政府覺得沒必要再增加規範了；
5) 2009年以後蓋好的新樓，蓋好後30年內可獲免：政府的考量應該是給開發商們一條活路，想想如果開發商剛蓋完樓、收租才幾年就碰上這個，那簡直不用玩了！
房東想要「保護自己」：篩選租客
很多私人小房東，爲了能夠儘快把房子租出去，在篩選租客的時候往往不那麽「嚴苛」。筆者遇到過的幾個小房東，連租客的ID和社安號以及正當收入的證明都沒有要求，就決定簽租約。或者另一些房東的做法是直接全權委托給經紀，讓經紀處理，租約怎麽定、租客背景篩查之類的功課完全沒做，等於是給做房東的自己埋下一個「雷」（《带租客买房前的必读：尽职调查三大步骤》）。
基於趕房客如此之難，專業律師建議今後還是要對租客小心篩選。考慮為自己，或者要求租客買一份租金保險，也是不錯的選擇。
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