“三不管”房东的惨痛出租教训
原创作者：蔡璧徽律师，Sherry Zhang
很多人夢想著財富自由，手握多套房產一心收租，悠然自得過上“包租公”、“包租婆”的快活日子。 但是身為房東，如何打理自己的房產，如何管理租住的房客也是一門學問。 在紐約，「散養」自己的房產有時不但收不上房租，一不小心觸犯法條，還會面臨巨額罰金。 通過分析幾個實際案例，房東們可以瞭解一下常見的出租房操作盲區，看看自己是否不經意間踩了雷。
情景設定：身處外州的N先生名下有四套在紐約的房子，將它們分別租給了A、B、C、D四位房客。 結果過了一段時間之後，N先生發現，這四位承租房客都給他帶來了意想不到的麻煩。
案例一：A先生在租了N先生的某處公寓之後，見房內空間不小，便隱瞞N先生自己打了隔斷，並當作家庭旅館對外出租，在著名的民宿網站上也登記在冊，偷偷做起二房東。
案例分析：在紐約，房客私下把房屋非法隔間后再出租不是新鮮事。 然而這種做法隱患甚多：房東由於無法對入住房屋的人員進行資格管控，導致魚龍混雜，一旦查出，房東還會因為私自將房產商用而面臨巨額罰款。 2018年紐約上訴法院受理二房東私設Airbnb案件，由於涉及“民宅商用”以及與相關火警安全條例不符，最終判定房東罰金五萬余美金； 2022年，某華人房東由於常年身處外州，在紐約的公寓被租客非法分租，未曾想租客遭遇意外去世，引發樓宇局、環保局一系列處罰，房子還被政府設了留置權（lien）。
在處理過眾多違例案件之後，我們的律師提醒房東一定要重視出租房產管理。 一旦發現房子被非法分租，要及時介入制止與改正，否則有可能面臨高達數十萬美金的罰款甚至連續處罰。
案例二：B房客是位廚師，十分熱愛餐飲業。 租下N 先生的房子后，把書房改造成食材儲藏間，購買了大量廚具，還擴建了廚房。 業餘時間對外承辦派對酒席，平時就在家中開設私人烹飪課程。 由於時常有大量陌生人出入樓房，不僅頻繁製造噪音，烹飪導致的油煙和大量食材帶來的鼠蟲患也令鄰居不堪其擾。 某日B廚的課上，一名學生由於操作不當不慎受傷; 與此同時衛生局也找上門來，聲稱收到鄰居舉報，並由於不合規操作以及未上報衛生局，勒令B停止房內一切商務工作。 作為房東的N先生趕來之後，不得不收拾殘局。
案例分析：這一案例中，N先生同樣面臨“民宅商用”違法操作的問題。 由於房客擅自將房屋當作私教廚房，除了違反房屋管理條例和火警安全條款之外，還會牽涉違反食品安全衛生條例而被衛生局調查。 另外，案例中還出現人員傷亡，傷患的保險公司很有可能以房東違規操作來拒絕賠償。 不可避免地，房東將陷入一系列繁瑣且惱人的法律糾紛當中。
案例三：N先生在市中心另有一套陳年公寓，在之前的房客搬走之後，又把它租給了C房客。 但N先生沒有告訴C這是一套租金穩定公寓（Rent Stabilized Unit），而是參考了周邊新型公寓的租金價格收取C房客的租金。 C房客在多方諮詢並仔細閱讀過租約之後發現了N先生的疏漏，遂上報政府和DHCR部門。
案例分析：為了保障低收入群體的租房利益，紐約市在早期設立了一種公寓類型為“租金穩定公寓”。 這種類型的公寓租金一般低於市場價。 常見的租金穩定型公寓會是六家庭以上的老房子，或者戶主申請了421-A和J-51減免稅優惠福利的其他戶型。有些房東疏忽了在社區更新局（DHCR）及時作租金登記，更多情況是因爲不熟悉法規，認爲沒有必要透露出租房是租金穩定公寓的事實，而向房客收取高於規定的租金。 這種情況一旦被發現，會由政府追討過去數年的優惠稅金，纍計總額可能高達數十萬；今後也不再享有減稅優惠，並且不及時補繳還會面臨加額罰金。
案例四：D女士在承租N先生的一房一廳時，保證租客只有自己和丈夫兩人。 一段時間之後，由於D女士拖欠房租，N先生只好親自上門追討，卻驚訝地發現自己的房子變了樣。 原來D女士實際上是三個學齡孩子的媽媽，狹窄的房內擠著一家五口人居住。 不僅如此，D家庭還養了一隻貓兩條狗。 N先生上門收租時，發現客廳的牆上滿是小孩的塗鴉; 廚房各處黏著長期無人清理的油煙和黴菌。 房門的木頭被寵物撓得斑駁遍佈，沙發地毯上甚至有跳蚤的痕跡。 N先生心疼之餘立刻決定收回房子，後期更是花費上萬美金來修復屋況。
案例分析：遇到這樣的情況，令人沮喪的便是房客不珍惜房屋，不承擔合理使用房屋的責任及義務。 有時候，想要「請走」租客需要動用法律手段，徒增額外的開支; 即使最終通過必要手段成功趕走了租客，房東還要著手找工程隊重新塗刷內牆、清理死角、修繕破損，這又是一筆不小的費用。 與其亡羊補牢，不如身為房東時時留意，及時止損。
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