全美空前缺房危機! 民主黨州加大力度保護租客
原创作者：蔡璧徽律师，Sherry Zhang
前言：租客保護法案如雨後春筍般冒出來
從2019年以來，幾個民主黨治下的人口大洲（例如紐約州、加州、華盛頓州等），紛紛通過諸多租客保護法令，從規定租客和房東互相的權利及責任，該如何漲租金、怎麽終止租約，到租客處於弱勢情況下怎麽避免被驅逐等，都加大力度保護租客、讓房東更難驅趕租客。
在管理房屋租賃市場時，這些州政府都傾向於保護「弱勢」方——也就是租客，用政策逼迫房東們(資方)做出各種「讓步」：讓租約對租客更有利、或者讓租客租屋時負擔減少。
例如在紐約，從2019年開始就不斷試圖推出法案，用法律的手控制中介費(broker's commission)。又例如以前只要雙方願意，押金給多少都可以協商，有時候沒有信用的留學生往往願意先付一整年好換取房東信任；而現在許多州法規定最多只能收一個月或兩個月房租作為押金。此外，對於租房硬性條件也提高要求，房東出租房屋一定要符合特定安全和健康標準，保障 租客的生活條件。
還有一些州或市，有自己對租客的保護方案。 例如在奧瑞岡州的波特蘭，如果因爲房東漲租而導致房客搬家，房東就需要承擔搬家費；在費城，租客可以上法院或是公平住房委員會對房東的逐客通知提出異議。 在西雅圖，正當理由驅逐保護範圍可以延伸至按月續租、甚至是口頭協議的租賃關係等等。
為什麼政客們要推這些法案?
1. 遠因：美國住房供應逐漸不足
（*圖為NAR資料顯示美國歷年住房供應圖表Housing Supply Chart）
從上圖可以看出，大約從2008年金融危機起，美國的房屋供應(Housing Supply) 或説是現有上市房源就越來越少。而住房資源減少，就意味著租客面臨更少的選擇，市場變得供小於求。
由於房源減少，租戶之間租金價格競爭更激烈，房東更有底氣漲租金。同時，也因為房屋供給嚴重不足，如果房客面臨被驅趕的情況下要找新房子，也會更加困難。在民主黨稱霸的大城市裡租客才是大宗（譬如紐約市只有30%居民是住在自己房子裡、70% 都是租客），這些找房子困難的房客心聲，當然會傳到立法者的耳裡。
2. 近因：非法移民湧入、房子根本不夠住
(1) 利率、房價飆升
根據調查，2022年中旬，美國人平均每個月要繳的房屋貸款，比一年前高出了36.5%。三十年期的貸款利率從2021年底的3%飆升至2022年底的6%，中間一度升至7%。 在這樣利率高漲的情況下，很多打算賣房的人難免憂心要買的時候無法負擔這麽高的利率，也因此造成了鎖定效應(lock-in effect)，很多屋主根本不願意賣房。
(2) 遊民問題猖獗，政客不想遊民數量再增加
居住成本增加，廉價出租屋又有限，再加上COVID疫情紓困補助停止，許多本身已經臨近經濟崩潰邊緣的租客被迫失去住所成為遊民。 據統計，2023年底，全美的遊民數量突破65萬。有些州或市無法處理遊民帶來的社會問題和安全隱患，更有許多西岸城市公園內遊民帳篷相連到天邊。 政客當然知道遊民影響市容跟治安，然而要花錢安置遊民是不小的花費，因此，政客們當然不希望房東把房客們趕到街上，再增加遊民數量。
(3) “你點的(來自德州的)非法移民外送來了!”
紐約是少數提供非法移民庇護權的城市，紐約市政府有責任提供庇護所和食物。 而在共和黨主政的南方州，面臨大量外國移民從邊界非法入境的情況下，總是批評民主黨州在遙遠的北方站著說話不腰疼，所以才不管邊界政策，因此德州州長索性用巴士把大量非法移民送到民主黨大本營——例如紐約。
暴增的移民人口導致紐約市進入緊急狀態，市政府不僅要花大錢租用旅館作為臨時庇護所、為無家可歸的遊民提供食物，更要解決他們長期安頓的問題。 過去幾年，紐約政府平均一天要花$289來補貼有小孩的遊民家庭，連個別成年人都需要花到$145/天，這些開銷當然是沉重的財務負擔。 然而如果不處理這些遊民的住所問題，他們又可能變成更大的隱患。 也因此，政府當前政策之下，絕對不希望有房客被趕到街上變成需要政府買單的「遊民」。
3. 後果：政客爲了住房穩定 (housing stability），端出政策讓驅趕變得困難
不想讓租客來了又走、市場不穩定產生遊民，但是又臨時蓋不出那麼多新房子解決供給問題，該怎麼辦呢？ 政客想出的方法很簡單：讓驅逐過程變得難上加難！
拉長驅逐令等待期、增加延庭次數、多發幾個通知……總之，這一切都方法就是為了讓驅趕過程拖了又拖，拖個幾年，租客就能多住幾年，然後這些租客就不會立刻變成需要政府買單的「遊民」。至於在這過程當中損失房租的房東怎麼辦呢? 政府不管，反正你有房子你就是有錢可以耗，讓你少個一兩年租金不會怎樣，大不了就是把房子低價賣了，這樣又更符合政客打房價的心意了。
實際上這些法令到底有什麼影響?
我們以紐約州在2019年頒佈Tenant Protection Act前後來對比，以紐約市平均驅趕時程為例子：
筆者分析：
政客們希望增加住房供給，但也在區劃法(zoning)等因素上遇到困難，而且房屋供給問題短時間內難以解決，於是就先用提高驅趕難度的方法，人為地降低需求問題。其實某種程度是短視近利、可能長遠來說對城市發展不利的方法。但也看得出來立法者有想要平衡各方利益，創造出如小房東不適用等各種”例外”情況。然而立法者可能低估了實際執行面上的法律、時間成本問題。
現在紐約法院驅趕程序已經夠慢了，再加上更多不確定因素，基本上就是給租客們送上更多彈藥，讓租客有更多可以延緩被驅趕的方式，變相推升訴訟時間跟成本。遇到本來就沒有多少資產的職業“租霸”，房東也無法進一步執行金錢判決，法院就算下判決，往往房東也因爲對方沒錢而最終作罷。就算房東實際上有理也贏了官司，但耗費的時間以及律師費卻難以求償。
實際上來說，當驅趕「戰線」拉長，加上政府撥款給租客請免費律師，房東萬一有任何步驟做錯，轉眼半年、一年就浪費掉了。於是，房東往往在追求確定性、即時性(例如急著賣房)的情況下，會願意把租客買出去 (把租客买出去(Buy out)的房东算计)，某種程度也是讓(有資產的)房東們去補貼沒資產的租客們，等於是變相的財富移轉(wealth transfer)。
作者簡介：
紐約執業律師、法路通律師樓合夥人，iTraining美國地產學校講師，畢業於紐約大學法學院,專精於職業類移民以及地產商業訴訟糾紛。紐約台灣青商會榮譽會長、北美台灣青商會理事、台灣未來基金會理事兼法務長、並為許多非營利組織及中小企業法律顧問，曾獲2019、2020年知名律師評價網站AVVO的客戶肯定獎、登上2020-21年馬奎斯美國名人錄。著有部落格「不對稱的優雅，我是旅美律師希爾維亞」，文章被刊登於法學期刊、時尚精英、優投房、NEX Media Lab、換日線等各媒體。
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