驅趕暫停令無限延期，疫情期間房東拿房客沒辦法?
全美新冠疫情持續發燒，紐約雖然疫情趨緩，但難保在逐漸開放之下不會像其他州疫情重新反撲，尤其現在時序進入秋冬、新冠疫情可能與流感一同肆虐帶來更嚴重的影響。
在這種時候，房東們眼看驅趕似乎遙遙無期，又該如何處理難纏又欠租的租客呢？以下我們盤點幾個目前的法律規範以及法庭情況：
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商業租客：根據州長庫莫最新在9/21/20發布的最新命令，商業租客的欠租驅趕繼續暫停到10/20/20；
住宅的Holdover(租期終止)驅趕訴訟可以正常進行，至於欠租類型訴訟可以受審，但是如因疫情因素經濟受到影響，則房東在「租客避風港法案 ( Tenant Safe Harbor Act )」之下只可以拿到金錢賠償判決 (Money Judgment)、不能以欠租為理由驅趕，欠租驅趕暫停到1/1/2021；
紐約州上州、長島等各法院陸續開始有限度的開庭，除了紐約市以外；長島Nassau County法院目前收受疫情後的新案子，但最早都是10月底/11月才能開庭並且可能被行政延庭；紐約市法院目前也開始收新案件，但沒有給出具體庭期；
3/17/2020疫情前的案子如果有雙方律師代表，有可能可以由法院開協調會議後繼續進行，但必須雙方都願意出庭才可以；
目前驅趕令、缺席判決等仍然是全面暫停的狀態，房屋法庭沒有實體開庭但有線上法官主持的和解會議，非法驅趕等緊急案件繼續審理。
在種種法院暫停部分驅趕功能的情況下，房東們該如何是好呢?
一、該發的通知還是應該趕快發出
雖然許多法庭功能暫停，但是對於沒有租約/租約到期的房東來說，還是可以終止租約、開啟Holdover類型的租約終止驅趕程序；此外，很多情況下，在疫情期間欠租的租客並不是所謂的「老賴」專業租霸，因此只要收到律師的正式租約終止信，往往就會安排搬家。
根據我們律師樓的內部資料，疫情之後 (也就是3/17以後開始的案子) 的驅趕案件中，有將近六成都是我們發出正式的租約終止通知以後、不待房東上庭房客就自行搬出了！畢竟，誰也不願意沒事被告上法庭、留下驅趕紀錄呀! (順道一提，調查租客的驅趕紀錄雖然在紐約州被禁止，但其他州還是有可能被查到的)
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二、商業房東考慮根據個人擔保起訴
商業租客的驅趕雖然(無限)暫停中，但是在商業租約裡面的重要武器：個人擔保，保護的時限已經快要到期。之前雖然政府規定特定受影響的商家3/17/2020~3/31/2021之間租金義務不能追究個人擔保，但如果是疫情之前欠下的租金還是可以提告。房東既然不能驅趕，也許可以考慮針對疫情前的欠款起訴簽了個人擔保的租客。
疫情中的救命稻草-紐約市免除商業租客個人擔保?!
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三、商業房東考慮Self-Help手段依法換鎖
另一個很少人考慮的途徑就是商業房東在普通法之下的自行救濟權(Common Law Right of Self-Help)自行換鎖拿回房子。
在近代的簡易驅趕程序(summary proceeding )成為普遍使用的驅趕方式之前，古老的普通法一直都提供房東們在租客違反租約時、透過給出特定通知之後自行換鎖的權力。雖然這種自行救濟權(Right of Self-Help)在住宅類型的租客方面基本已經被廢除，但商業租客卻還是可以應用，因此房東在適當的情況下、如果租客不是因為COVID欠租而是有其他違反租約原因，也能考慮這條道路。
要使用Right of Self-Help自行換鎖有三大基本要求：
租約中必須有相應的明確條文；
房東必須按照租約規定給出提前通知並給予租客合理時間去改正違規事由，而在目前行政命令下不應該以欠租為違規理由驅趕；
自行救濟換鎖的過程中必須非暴力、和平進行。
然而在實際進行過程中，有許多需要審慎處理之處，因此建議房東們務必審慎為之，否則可能成為非法驅逐吃上官司甚至牢飯。
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四、沒租約的租客考慮使用Ejectment Action(逐出租地之訴)
在古老的普通法體系下，還有另一個鮮為人知的驅趕類型，也就是Ejectment Action (逐出租地之訴)。與現代普遍使用的簡易驅趕程序(Summary Proceeding)不同，這種訴訟並沒有辦法在房屋法庭(Housing Court)提出，必須要在紐約高等法院(New York Supreme Court)才能提起。
在簡易驅趕程序(Summary Proceeding)出現在法典之前只有這種訴訟方式，然而因為這種驅逐方式耗時費日，當年紐約州立法者才立下「地產訴訟程序法第七章(RPAPL Article 7)」的簡易驅趕程序。
時至今日，在2019租客保護法之後以及許多法院實際案件管理的因素之下，簡易驅趕程序(Summary Proceeding)早已不再簡單、甚至動輒大半年，也因此在這種時候逐出租地之訴ㄧ又重新成為房東們的目光焦點。這種Ejectment Action (逐出租地之訴)的提出有幾個要件：
起訴方必須是房產的擁有人 (也就是二房東沒辦法起訴)；
起訴方有權利使用、占用這個房產 (這通常意味著房東與房客之間沒有任何未過期的租約)；
被訴方(房客)正在占用該房產。
這種Ejectment Action (逐出租地之訴)並不在州長的驅趕暫停令範圍(因為行政命令只針對Proceeding而非Action)，而且高等法院已經開始審案，因而有許多優勢。然而，由於必須在高等法院(Supreme Court)進行，高等法院的程序繁瑣複雜、別說是一般普羅大眾了，即使是律師、若不是經常在這個法院進行訴訟的專業訴訟律師都難以招架；此外，聘請專門的訴訟律師也往往意味著高額的訴訟費用，往往幾千美金起跳甚至動輒上萬。此外，這種訴訟也不適用於有租約的租客類型。
因此，房東可以考慮根據自己情況、諮詢律師後選擇這種訴訟程序。
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延伸閱讀：
疫情法律问答：纽约禁止驱赶租客令延至8/20，房东现在可以做什么？
新冠病毒延燒~房屋法庭關閉怎麼辦?
如何當好房東-江湖七點訣
小結：
越是在這種動盪、法規瞬息萬變的時候，就越顯出律師的專業度以及法律知識的重要性。在一般時期許多人在進行驅趕都選擇簡易的作法，然而當簡單的大路走不通的時候，如何能夠闢出蹊徑就顯出律師的法律知識深度以及策略規劃的能力。
許多時候新聞往往只有一個頭條：
驅趕暫停繼續延期到明年！
然而，專業的律師往往能超越這樣概括式的留言，而能審慎分析案件的具體情況，根據房產類型、租約內容、法院的開庭狀況、選擇不同程序等等方式，即使在狂風驟雨的時候也提供給客戶一盞明燈、適時地評估各種風險、建議可能選擇的道路。
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