房客不交租 房東怎麼辦？
COVID-19病毒疫情已經升級成全球性的危機，紐約州在這風暴當中，也很慘烈地榮升全美國、甚至是全世界第一重災地。在疫情伊始美國股市應聲一日熔斷兩次，房地產市場的投資者 — — 也就是房東們，也體驗到租客不交租、在各州政府命令下無法驅趕房客，資產價值受損、投資回報下跌的苦果。隨著疫情發酵，更讓房東與房客們無所適從的，是聯邦與各州政府不斷更新的法規與命令。
然而從投資的角度來看，投資本來有賺有賠，股市在3月下旬尚且蒸發約三成市值，現在雖然緩步回升但也比疫情前少了一成多；相較來說房產投資如果少了半年租金，以美國平均房價與月租比（也就是房價相當於多少個月的租金）來說，主要都會區在2019年已經達到將近40，也就是說房屋投資至少要三年多以上才可能回本，這還是在沒有計算任何相關支出的情況下。以這樣的數值而言，少了半年租金大概是資產回報減少15%左右，似乎也大致反映股票市場狀況。
在這場罕見的危機中，在重重州長各種「暫停」令、在家工作潮、聯邦補貼轟炸，以及紐約、加州等近來頒布施行的各種租客保護法夾殺之下，再加上房屋法庭基本關門不收案，房東們應該如何自保、盡可能減少租金損失、並且避免未來不必要的麻煩？以下是筆者綜合律師執業經驗以及最近的觀察，提出的一點建議。
一、欠租問題：
許多住宅房客面臨失業減薪，中小企業主如餐館、美甲店無法開門做生意，因而經濟上面臨困難無法交租，房東們也已經開始陸續收到減租的要求，應該怎麼應對呢？
首先必須說明所謂的「驅趕暫停」（Eviction Moratorium），雖然各州頒布各種時間長短內容不等的「驅趕暫停令」，但州政府的命令往往並沒有說這段時間房客不用付租金、更不是免除房客的交租義務，因為如此將會侵害到房東的私有財產權利。如果州政府確實想要免除欠租，那麼也必須相應補償房東，因此在立法上並不容易做到。
對於商業投資房而言，租客往往是受到政府暫停令影響、無法開門作生意的業主，會尋求房東減租的不外乎幾個可能：(1) 租約中的不可抗力（Force Majeure）條款、 (2) 合同目的落空原則（Frustration of purpose）、(3) 不能履約原則（Impossibility or Commercial Impracticability）。
這些原則的適用都在於處理「不可預知事件」對於租約雙方的影響。商業租客因為牽涉到的租金以及法律都可能較為複雜，往往需要尋求專業律師的協助，房東們在收到租客減租要求時，也應該考慮前述幾個原則與租約之間的適用性審慎處理，適當酌情考慮減租或者延租，尤其如果是過去表現良好的租客，更不應該為了眼前一時之利而因小失大，畢竟對商業投資房來說，好的租約以及交租紀錄往往是銀行貸款時所看重的，也是房東在規畫現金流時應該考量的因素。
對於住宅類型的租客而言，租客常常是失業或者減薪的受害者，或者因為醫療費用支出而付不起房租。這種情況下，筆者建議三個步驟處理：
(1) 了解情況、知道對方的難處。房東與房客既是商業投資關係、也是人與人的人際關係，如果能夠透過溝通、適當理解對方無法付租的原因，也就更能夠適當地提出解決之道，弄清楚是因為失業、餐廳關門、還是單純不爽而不付租金，才能夠對症下藥。
(2) 讓對方明白自己的難處。租客因為疫情影響付不出錢，房東又何嘗好過？貸款、地稅的壓力都有如泰山壓頂。讓對方也理解這樣的壓力，有助於後續溝通。
(3) 協商溝通。在前述兩個理解基礎之上，房東便能夠和租客進行協商，根據情況提出可能的解法，例如延後租金到期日、適度減租、或者房東可以更進一步地提供相關的失業救濟金資訊、中小企業補助金貸款如薪資保護計畫（Paycheck Protection Program，簡稱PPP）等資訊，協助租客拿到錢、沒理由不付租金。
至於具體怎樣談減租？常用的減租、緩租方式不外乎下述幾種：
(1)在房客經濟許可範圍內，兩、三個月疫情期間交一個較低數字的租金，一方面幫房東分擔一些支出、一方面房客也能釋出善意表示並非惡意欠租；
(2) 欠租的部分可能即使房東同意減租也還有一部分要還，可以約定在疫情危機過後以每個月付一點的方式補上；(3)先用押金抵，疫情危機過後或者政府解禁後再用每個月多加一點的方式補上；
(4) 如果真的不能付租金，雙方可以約定好減租數字，然後由房客簽字承認具體欠款數字並承諾在危機過後分期攤還。
二、搬家問題：
因為疫情影響，許多大樓已經規定不得搬進搬出，或者即使搬家公司被認定是關鍵行業（Essential Business）但個別搬家公司也大幅減少人員因而費率大漲， 或者個別房客因為健康考慮即使租約到期也不願意搬家，但新房客又已經要入住，這該怎麼辦？
針對現有住房房客，由於無論如何沒辦法強迫搬遷，建議房東不用撕破臉強迫搬家、盡量能夠拿到一些租金聊勝於無。至於商業租客則應該細讀租約條款，可能選擇簽署交屋協議（Surrender Agreement）同意房屋交還給房東並安排換鎖，並且在協議中詳細規定遺留的家具設備應如何處理，把租屋處作為準倉庫（storage）的方式對待。
至於未來新房客，由於沒辦法交屋有可能導致租約無效必須退押金租金，但商業租約則常常有特定的交屋條款應該按照租約處理。如果住宅的租約，房東真的很想要這個新房客，可考慮與新房客商量延後租約開始日期、甚至考慮給予一些搬家補貼以爭取新租客在疫情過戶依約入住。
三、維修問題：
由於這段時間百業「暫停」，有時候連房屋維修都不容易找到適合的專業人士進行，商業租客也就罷了因為租約裡面往往有租客維修的規定，但一般住宅或者大樓往往是由房東進行維修，這可就讓房東們頭痛萬分了。
雖然各州政府接連頒布各種「驅趕暫停」，但有趣的是各法院往往把「違法驅趕」或者涉及租房的「緊急維修」列為「必要型案件」（Essential Matters）因而在疫情期間繼續受理。筆者在此提醒房東們，一般的維修也許有理由因為疫情而暫停，但緊急、必要的維修仍然是必須進行的，否則可能會被認為違反可居住保證(warranty of habitability )而被政府開罰、或者被房客告上法庭。因此，筆者建議房東還是應該在合理時間內盡量安排緊急的維修，或者同意由租客自行找適當人士維修、並且合理維修費用得從租金中扣除，只要租客能夠提供相關證據、房東沒道理不允許。
四、房客過世問題
平常這個話題也許乏人問津、一提就覺得觸霉頭，不過身在風暴中心紐約市的筆者在這段期間確實接到相關諮詢，也因此驚訝於大部分房東對於這個主題的無知。房東首先應該了解兩個關鍵：死亡證明（Death Certificate）以及遺產管理人（Executor or Administrator）。
首先第一個面臨的問題是去世租客的遺物處理。許多不懂法律的房東往往輕易讓聲稱是房客家屬的人進入處理房客遺物，殊不知這樣可能冒著讓租客遺物失竊的風險。要知道在法律上即使家人也未必有權處理遺物，否則就不用上演那麼多豪門爭產大戰了。因此關鍵就在於必須是法院授權處理死者遺產之人，也就是遺產管理人（Executor or Administrator）方有權處置。當然，如果有易腐物品或者貓狗等必須緊急處置那是例外，死者家屬親友在此時可以由第三人（如房東或房產管理人）陪同下處理特定遺物。
至於租約、欠租以及驅趕程序等等一般法律行為，房東也可以與遺產管理人進行處理。遺產管理人往往可以要求轉租或分租，而房東則可以選擇接受轉租的要求或者拒絕，房東拒絕後等同租約終止、死者遺產管理人將不再負責該時刻起的租約義務，租約計算也就到此為止了。房東翹首等待之後，如果不幸地許久未有法院指定的遺產管理人出現，房東在特定的等待期後可以直接開啟驅趕訴訟，至於等待期多久則各州自有規定，如筆者所在的紐約州便是90天等待期。
總結而言，這場突如其來的疫情、以及政府應對疫情之下的各種舉措，都影響民生經濟深遠。投資房產的業主們面對可能的租金損失，如果用「投資有賺有賠」、處理投資風險的心態面對，並且加強對相關法令的了解、與租客適當協商溝通，往往能夠減少租金損失達到保護資產的目的。筆者冀望不管房東或房客都能用同理心度過這場危機，並且透過這場疫情認識到地產投資的風險管理。
(作者為紐約執業律師）
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