房东与房屋管委会（HOA）的恩仇录
原创作者：蔡璧徽律师，Sherry Zhang
最近的「上週今夜秀」裡，John Oliver花了近半個小時聲情並茂地控訴HOAs (Homeowner Assoiations，即屋主管理委員會)的「惡行」。從許多房東的投訴來看，原本應當替業主們分擔社區管理事務的HOAs，似乎竟漸漸成為房主們的「噩梦」。
許多來自各地的房主，神情沮喪，表示他們的HOA實在「管太多」。樹要修剪成「樹的形狀」（聽到這裡John Oliver都忍不住吐槽：「樹的形狀」居然有定義嗎？！）、垃圾箱沒有隱藏到位、私人前院不可以有長椅， HOA甚至會用專業攝影追蹤設備觀察住戶隱私，更過分的是，一旦發現所謂「違規」，房主就會收到利滾利的罰單處分，房子還有可能被法拍！
聽到這裡，紐約的房東們是不是開始警覺：我的管委會能對我/我的房子做什麼？怎麼樣才不觸碰到管委會的「逆鱗」？（參考往期文章：買condo/coop，你读懂管委会的会议记录(Meeting Minute)了嗎？）
管委會有「一票否決」權！
事實上，如果你和管委會打過交道，就知道管委會的權限範圍還是挺大的。我們曾經接觸過一個租客，想要在社區內租房開一個課後輔導機構。儘管有充足的文件可以證明這個輔導班是合規合法的，房東和鄰居都沒有意見，但就因為管委會「不感興趣」而處處阻撓，租客只好另謀地址。
轉租房子？要和管委會說清楚！
很多管委會對建築內房子轉租（sublet/sublease）有嚴格規定。可以給誰住、住多久都是有規定的。在買房的時候，尤其當你有把房子租出去的打算，一定要在買房之前確定好這些規則。相信房東們都是努力在配合管委會的規定，但這方面出的烏龍也不少。
我們接手過不少因為轉租（sublet）而出現的爭端案例。曾經我們的一位房東客人，把Co-op公寓裡的房間分給外州來的親戚暫住幾個月，結果被管委會發現並勒令需盡快將租客請出。房東很及時地回復管委會，說清楚這只是親戚暫住，但為了避免麻煩還是把親戚另外安置了。結果把房間清空幾個月之後，管委會還是不依不饒，連續發信通知我們的客人「違規分租」並且繼續寄出罰單。在完全沒有違反規定的情況下，我們的客人收到這樣的通知當然覺得不忿，因此找到我們尋求法律幫助。
還有一位房東也是遇到類似的糾紛。在2018年，房主收到管委會的通知說懷疑房子被「不合法轉租」，房東連忙回應並澄清是莫須有的事情。等了幾個星期後，沒有聽到管委會的回應，房主想當然地以為誤會澄清了。結果在2022年，房主忽然收到一份所謂的「調查」，聲稱房主自2012年起就開始不合法地轉租，隨即附上了罰金清單。房主完全不明白這所謂的指控從何而來，只好將之訴至法庭。
相信管委會這個機構成立的初衷是好的，以社區為單位方便政府管理，又可以負擔起社區修繕、環境整理等責任，很多屋主也會認為有管委會管轄更省心。但不得不承認，由於自然賦予的權利，加上部分管理人員工作上的瑕疵，管委會的「手」有時候確實會伸向不可控的方向。有誤會要及時在法律層面上澄清，以免將來造成更大的麻煩。對於和管委會打交道，還需要注意什麼，歡迎參考我們的往期文章（第一次买全新康斗公寓就上手：Condo Book里你必须知道的十个秘密）。
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