限时过户(Time of the Essence Closing)怎么发生的?
在房地产交易买卖的过程中，有时候会听到「限时过户」(Time of the Essence Closing)这个词汇，这到底是什么意思呢?
在大部分的地产交易中，通常程序不外乎以下几个步骤：
(1)看房后出价、
(2)协商并签署合约、
(3)视情况可能需要贷款或者申请HOA批准、
(4)过户交割房产。
其中，在合约里面通常会约定过户相关事宜，包括过户的时间地点等等，而在过户时间方面通常会写一个日期或者范围，例如「签约后30天」。这个合约上的过户日期并不是说过户一定要在那一天进行，而只是一个大致上的期间，让双方知道过户大概会在那个范围发生，实际上到底哪一天有可能根据到时候双方的时间安排去决定。
案例一：管委会面试拖延到过户
例如说在某个案件中笔者代理买方B先生，买卖合约是8月中签定，上面写着10月15日过户，实际上因为B先生购买的是Coop合作公寓的单位，而因为合作公寓的管委会(Co-op Board)安排了面试时间是10月20日，怎样都不可能在那之前过户，于是就在B先生10月20日面试通过后，我们才开始约时间准备过户，实际上的过户是发生在10月底了，也就是说跟合约上写的时间不会完全一样。
案例二：银行贷款及搬家时程拖延过户
又例如卖家S小姐准备要卖自己现在居住的一家庭房子，她跟买家在合约上写的是签约后90天过户，好让买家有时间贷款。结果买家银行虽然早早就批准了贷款，也拿到了贷款承诺信(Commitment Letter)，但因为后续银行程序进行缓慢，等到买家银行说可以过户时已经是90天了，这时候买家虽然准备好了，但S小姐反而因为请不到搬家公司在特定时间来搬家，自己反而没办法交屋。由于买家也不愿意先过户几天后再交屋(post-possession)，于是S小姐请买家等她几天让她能够搬家，买家也答应了。于是这个合约虽然写着90天，但在两方都拖延了一点时间的情况下，真正过户的时间是在签约后110天了。
因此，绝大部分情况下，过户时间只是一个大概的范围，不会是真的一定要那一天过户，只要双方都还有诚意继续进行交易并且拖延不是太严重，通常比合约上日期早一点晚一点都不是太大问题。虽然没有明文规定，但一般来说在合约上写的日期前后一个月内过户都算是非常正常。然而，如果遇到某一方因为自己的利益故意拖延，远远超过了合理范围时，就有可能需要使用「限时过户信」(Time of the Essence Letter)了。如果一方使用了「限时过户信」通知对方要在一个特定的日期过户时，这时候合约上的过户时间就有可能从原本的不确定日期，变成了确定的特定日期。当然并不是说定任何时间都是可以的，例如订明天作为过户时间那就摆明是强人所难，根本不可能做到。以下笔者用几个具体的事例说明「限时过户」是怎么进行。
案例三：卖家给出限时过户信之后，买家银行突然放行
买家A小姐在3月签约欲购买一栋独栋的一家庭房子，合约上写着5月过户。因为产权调查后发现卖家为了作中央空调申请的开工纸并没有处理好，因此买家A小姐在银行贷款这边就不着急慢慢进行，因为她打的如意算盘是卖家要处理掉开工纸问题肯定要花不少时间，尤其还要跟房屋局递交文件、请专员来检查等等。没想到就在A小姐慢悠悠的处理银行贷款事宜之际，卖家竟然手脚快速的把开工纸问题处理完毕，然后在五月下旬开始来催A小姐过户了。卖家律师询问几天说什么时候能过户，但A小姐就在等银行进行手续根本没办法给出具体时间，于是卖家等了几天之后就不耐烦了，再加上合约上约定的时间也过了，于是在6月1日请律师寄出了「限时过户信」，要求要在6月18日过户。
收到限时过户信后，买家A小姐其实还是很想买这栋房子的，但是银行迟迟不愿意松口是不是可以进行过户了，但如果不做处理有可能让A小姐陷入违约失去订金的风险。综合考量后，笔者只好先用「只给18天不足够」的理由，先拒绝掉卖家的限时过户信，保护A小姐权益，但是同时也向卖家释出善意告诉卖家A小姐是想要买的，只是在等银行放行。而没想到五天后银行就突然通知说可以进行过户，于是双方律师立刻开始准备过户程序约时间过户，实际上过户就在6月12日，根本就还比卖家原本订的限时过户还要早几天。
案例四：限时过户没到场，买家失去首付订金
卖家W夫妻俩决定卖掉投资的三家庭，找到了全现金买家，约定好签约30天后过户。双方签约后一切都顺利进行，产权调查结果一切也都非常正常，于是W夫妻就开始考虑过户了。但在多次询问买家什么时候能过户时，都收到敷衍的回应甚至几天都完全不回应，于是W夫妻决定订下限时过户日期，笔者于是代表W夫妻发出限时过户信，订下了从发信日算起的一个月作为过户日。
买家律师一直都没有任何信息、也没有拒绝或者其他沟通，就像是完全消失了一个月一样。直到过户日前一天，买家律师才突然说买家钱还没有到位，因为外汇管制的因素，但笔者立刻回应那不是违约的理由。到了过户日，笔者跟卖家W夫妻都到了过户桌上，并且也请了产权公司以及法院纪录员(court reporter)到场，记录这是一个限时过户并且等了至少半小时以上买家都没出现，因此记录下整个程序。后来买家虽然告上法院想取消合约、拿回订金，但法院认为买家律师没有及时沟通、也没有良好的理由拒绝限时过户，反观卖家的限时过户信给了非常合理的时间，因此限时过户是有效的。而买家没到场进行过户属于违约行为，判决W夫妻可以没收房价10%的订金。
结语：限时过户信在地产交易中，是关系到合约订金的重要法律文件，因为如果不谨慎处理，就有可能被认为是违约。因此，在收到或准备要发出限时过户信的时候，都需要了解在这个交易里面各种因素，才能够妥善处理，争取适当的利益。
作者简介：纽约执业律师、法路通律师楼合伙人，iTraining美国地产学校讲师，毕业于纽约大学法学院,专精于职业类移民以及地产商业诉讼纠纷。现任纽约台湾青商会会长、北美台湾青商会理事、台湾未来基金会理事兼法务长、并为许多非营利组织及中小企业法律顾问，曾获2019、2020年知名律师评价网站AVVO的客户肯定奖、登上2020-21年马奎斯美国名人录。着有部落格「不对称的优雅，我是旅美律师希尔维亚」，文章被刊登于法学期刊、时尚精英、优投房、NEX Media Lab、换日线等各媒体。
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