原创作者：蔡璧徽律师，Sherry Zhang

纽约的居民应该对这张海报很眼熟。从地铁维护、水质测量到房屋检修，纽约政府一直在对城市的铅污染做出努力。作为在纽约出租房屋的房东，检查自己的屋况的时候，有哪些关于铅毒方面的“雷区”一定要避开？

Q：怎么知道我的房子是需要进行铅检测的？

A：理论上，建造年份在1960年之前的房屋都需要进行检测。由于直到1978年铅才被政府认定为被禁用的成分，因此，1960年至1978年之间建筑房屋也有可能使用过含铅的涂料。

Q：我的房子一定要进行铅毒检测吗？

A：如上所述，如果你的房子建造于1960年之前并且打算用来出租，就需要检测。纽约政府规定，1960年前的老房必须要在2025年8月之前完成全部检测。

而建于1960年至1978年之间的房屋，如果房东对房屋油漆或者涂料含铅这件事知情，也需要进行检测。同时，HPD也有可能抽查这期间建造的房屋，如果被认定铅超标，自然也要进行修补。

要说明的是，房客在入住之前，是拥有做home inspection（房屋检测）的权利的，而home inspection其中一项就包含有检测铅成分。除非房客和房东签署一份《Lead Based Paint Disclosure Form》，表明房东已经对房子是否含铅的情况进行过告知，租客也了解了，这样就表明房东没有存在刻意隐瞒行为。

Q：如果我的房子的确是建于1978年前的老房子，我作为房东准备出租了，在租出去之前需要做什么？

① 要确定你租客的身份。如果你的租客有五岁及更小年龄的儿童，或者有幼儿会待在屋内超10个小时（例如托儿所），屋主都需要对房屋的含铅涂料做处理，并且每年都需要跟进确认。

② 确定你的房屋需要处理后，就要告知房客，并且赶紧行动。纽约市的相关法律规定：处理的范围包括且不限于：补修腐败、剥落的涂层，有可能被啃食的表面（包括边缘、凸起或任何可能使儿童入嘴的部分等）。

③ 如果因为现有的房屋内已经有租客而导致修补受到阻碍，需要为租客安排好临时住所，确保处理正常进行。

④ 完成之后，找政府认证的专人来检测。

⑤ 保存好房东的处理和检测结果证据不少于10年。

Q：只是房屋的装修涂料需要修补吗？会不会涉及到房屋的管道、或者其他建筑材料的检测？

A：纽约政府的检测标准是按照空气中的铅含量来看是否适宜居住的。如果您确定在进行过油漆修补之后，检测完还是铅超标，可能就需要考虑房屋其他部分是否含铅，并且尽快改善。

Q：作为房东，如果明知铅超标却不作为，会有什么样的后果？

A：租客一旦发现房东对含铅材料的不作为，可以拨打311举报到市政府。收到投诉之后，HPD会勒令处理并且处罚金。如果房东继续无视，租客可以请律师将房东告上法庭。届时房东不仅要吃官司，还要面临可能高达十几万的检查维修费用加罚款。

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