紐約州的逆襲：暫停驅趕令再起
從2020年三月COVID-19疫情肆虐以來，至今也已經整整一年半了。從一開始封城、百業蕭條、店鋪關閉的時候，到現在疫苗基本已經普及，而全人類對於這個半新不舊的新病毒也總算有了一點微薄的了解。
當疫情相關禁令乘著美國國慶解除、各行各業紛紛再起爐灶之秋，驅趕暫停令眼看著就要在9月1日到期，紐約新上任的州長凱西‧霍赫爾(Kathay Hochul)立即召集立法者開緊急立法會議，硬生生地把最高法院宣布違憲的法案稍微改頭換面後撈回來，於是紐約驅趕暫停令就此起死回生、並且看起來還要風光一陣子——直到2022年1月15日。
到底這個法案是怎麼回事? 而房東們又能做什麼呢ˊ？
這個新的驅趕暫停令到底有什麼特點呢？
跟以前一樣，不管是商業或者住宅的房客，只要租客填寫並且提交「困難證言信」(hardship declaration)，房東就不能在房屋法庭進行驅趕，如果已經在法院的驅趕活動也是全面暫停到2022年1月15日。
跟以前不同的是，由於最高法院8月12日在Chrysafis v. Marks一案中裁定紐約州舊的驅趕暫停令( COVID-19 Emergency Eviction and Foreclo-
sure Prevention Act)違憲，因此新法給予房東們挑戰房客們「經濟困難」的手段，以符合最高法院要求的Due Process (正當法律程序)。如果房東有辦法證明房客其實沒有經濟困難，那麼還是可以回復驅趕。如果房客有破壞房子的行為、或者其他騷擾鄰居、其他租客等危害公共安全健康的行為，房東仍然可以驅趕。
. . . 希爾維亞點評：
既然紐約州都已經疫苗普及、經濟重啟，到底立法者還有什麼理由繼續驅趕暫停令呢?
希爾維亞覺得這應該是很多房東們內心的問號。
在法案中提到有許多研究指出，在各州回復驅趕以後，新冠疫情都是立刻反彈，不管是確診率、死亡率都是驅趕暫停州的好幾倍，因此立法者認為驅趕暫停仍然有必要。
雖然法案提供了看似符合程序正義的挑戰機制，但立法者儼然對於法院運作的實際狀態沒有太多了解，必且也對於房東為了要挑戰而需要付出的資源漠不關心。許多小房東本來被欠租一年多已經在瀕臨破產邊緣了，如果又要房東們額外付出資源去調查租客經濟狀況、或者請律師上法院去挑戰租客的說法，這些行動在實際上都可能需要數個月的時間加上動輒數千美金的支出，然而房客方如果假報自己經濟困難卻相對地沒有什麼嚴重後果。
況且就算即刻恢復驅趕，實際上來說，因為法院程序以及積案問題，驅趕程序也需要至少數個月甚至半年一年，許多抗議者聲稱的「立刻變成無家可歸」根本是假議題。況且，有許多租客聲稱經濟困難，但實際上可能拿著現金收入、滿手現金，房東要舉證也確實不易，這些濫用制度的租客就靠著這一、兩年攢下來的租金動輒2-3萬美金，也可以付得出買房頭期款了，堪稱是史上數一數二大型的財富重分配。
此外，紐約州的暫停驅趕屬於有針對「驅趕前期」的暫停令。在驅趕的五階段中 (通知→起訴→開庭→判決與驅趕令→法警上門)，各州其實有針對不同階段的暫停驅趕，有的州只針對最後兩階段暫停驅趕，因而房東與房客們還是可以開庭、還是有在法院調停下和解跟對話的可能性，而不是完全沒有接觸、互不相犯的狀態。如果真的需要暫停驅趕以壓制疫情，那麼也大可以選擇針對驅趕後期去暫停，比較能夠平衡各方的利益、並且促進房東與房客之間的溝通、對話以及和解可能。可惜立法者沒有這樣選擇。
就算真如該研究指出回復驅趕可能造成疫情回升，但是這是否可以做為在疫情一年半以後繼續犧牲房東們財產權、收益權的正當理由呢？答案自在人心。
說了這麼多，到底房東們還能做什麼呢？
持續談判溝通，根據情況不排除用錢請走租客。在談判過程中，如果是有經驗並且專業的律師去談判，往往能夠大幅提升談判成功的可能性。
考慮做Refinance重新貸款，貸出一些錢來好讓手頭現金周轉壓力減輕。
蒐集租客沒有經濟困難的證據，例如使用傳喚令調銀行帳戶資料等。
蒐集租客破壞房屋、或者其他不良行為的證據，好突破暫停驅趕令。
住宅的驅趕暫停令並沒有提到高等法院的Ejectment 訴訟，因此還是可以進行。希爾維亞自己的經驗來說，就算還沒等到法院判案，因為高等法院持續有進度、有庭期，因而能夠給租客施加壓力，有許多我們在高等法院開案的案子租客都已經離開了。(參考下面連結)
驅趕暫停令延長到明年5月1日
新年前夕，紐約卻沒有濃重的過節氣氛，昨天紐約州長庫莫簽署了一項新法案「COVID-19 緊急驅趕及法拍暫停法案 (COVID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act of…
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