一场艾达飓风洪水，冲出地下室出租的五大问题
作者：蔡璧徽律师
在拥挤且房价高居不下的纽约，虽然绝大多数人都知道出租地下室是违法行为，但纽约市还是有成千上万的家庭居住在地下室、或俗称「半土库」当中。根据普瑞特社区发展中心(Pratt Center for Community Development) 的统计，纽约市约有超过十一万这种隐藏式的地下室住宅。当然市政府也不是傻子，也知道这个高房价、房源供给不足现实下的产物，也试图解决这个头痛问题。最近一场罕见的艾达飓风带来历史性的暴雨，甚至导致了纽约市多人死亡，也因此暴露出了地下室违法住人的长年问题。
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对于房东们来说，出租地下室好处当然是多一分经济来源，能够减低贷款压力、甚至在还完贷款后硬生生地增加现金流。然而，既然不是合法出租，富贵险中求，增加收入当然风险也不少。以下笔者以多年执业经验，分享常见的几个地下室出租的风险：
1. 租金：收租收不到、而且上法庭也求助无门。
违法出租地下室(或者其他类似的违法出租)，最明显的问题就是可能收不到租金。由于美国各州在20世纪中期以后就开始有针对租房环境的规定，要求出租房必须「适宜人居」(habitable)，否则就算是违反「宜居性担保」(warranty of habitability)，因此房客可以拒绝付房租。虽然不是任何的违规都算是违反宜居性担保，但是地下室出租住人这种重大的房屋违规，基本上无一例外被认为是违反宜居性担保，因此房东要是跟租客关系闹僵，租客很有可能拒绝付租，而房东却无法透过法律手段起诉要求欠租，就算起诉也基本会被法官驳回。
2. 驱赶：无法以欠租为理由驱赶，签了租约情况更糟糕。
一般如果签了租约之后，房客开始不付租金，房东就可以上法院提告欠租、进行驱赶诉讼。但是如上所述，因为地下室往往不符合可以住人的建筑标准，如果跟地下室租客签了租约，就算
是欠租也不能作为驱赶理由，必须等到租约结束以后才可能驱赶。因此，如果房东跟地下室租客签了租约后不幸跟房客闹僵，那么房客大有可能住好住满租约上的时间(通常一至两年)，而完全不付租金。
3. 保险：要是意外发生，保险公司可能拒保。
在美国当房东，大部分人都知道买保险的重要性。有了房屋保险(home owner insurance)，万一在房子发生什么意外事件，例如来访的客人在屋内跌倒受伤等，通常都是由保险公司买单。然而，一般在保险条款中都会明确注明被保险的房屋类型以及使用方式，例如一个一家庭的房子就应该按照一家庭方式使用，万一被屋主拿来做旅馆用途、或者因为在地下室有租客而等于变相作为两家庭使用，那么就违反的保险条款里面的正常使用方式，这种情况下要是被保险公司得知，非常可能以此原因拒绝支付任何费用。
4. 违规：要是被举报，铁定吃政府罚单。
由于地下室住人大多是违法的，如果不幸被租客或者邻居举报，然后又有租客里应外合帮房屋局债派来的检查员开门，那么几乎确定是数张罚单吃不了兜着走。虽然根据罚单的类型，有可能以不同的理由来辩护，例如房屋不是自己违法改造而是购买时就是如此、或者因为租客不配合所以无法处理等等，但不管是否能有理由辩护，房东面临好动辄好几张罚单，通常都是要花钱消灾请律师或者交罚款、甚至有时候花钱还不一定能解决。
5. 危楼：要是被认定危楼，租客送去旅馆房东买单。
在某些极端情况下，房子的状况如果真的太糟糕甚至有消防危机(例如违法改建导致瓦斯管线外泄等)，有些状况下房屋局或者消防单位可能会下「清空令」(vacate order)，这种情况下租客无法住在这里，就可能被政府安排使用「紧急住房服务(Emergency Housing Service)」，简单说就是送到收容中心暂住，然而由于收容中心设施严重缺乏，很多时候政府跟旅馆签约把人送到旅馆暂住，这种情况下旅馆费用可能由房东买单。笔者就曾经见过政府跟房东要数万元的旅馆费用。
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居住在地下室最主要的问题，还是因为地下室并非设计用来让人长年居住，而只是应该用来做「附属于居住空间使用」例如储藏、娱乐等等，因此不管是在消防、出口、通风等条件上，规定得都和可以合法居住的楼层不同，也因此产生了「地下室居住环境不良」的印象。而这次的艾达飓风(Ida)当然又更凸显了地下室居住的困难，尤其当纽约市出的好几条人命几乎都是在地下室居住，而就算没出人命的地方也往往面临淹水的问题，淹水之后不但环境潮湿、更容易产生家具以及房屋建材发霉、甚至引起害虫问题。
其实纽约市政府早就提出一个试验性计画，从2016年区划重新规划伊始，就已经开始着眼以东纽约为试办区域，拟拨款经费来协助房主们合法化地下室、车库加建等区域，以增加纽约市可负担的住宅，好满足不断成长的住房需求。 2019年3月份时市长早已签署相关法案，选定布鲁克林第五区域的一至两家庭住宅作为试办对象，开启一个为期三年的试验计画。这个企划透过提供低利贷款，希望能协助屋主们增加消防、通风相关设施，好让地下室的居住环境品质提升，合法化地下室之后房东跟房客都不用遮遮掩掩，而房东也可以合法收租。
但这项计画也有许多潜在问题：
(1) 政府拟规定接受补助的屋主，必须在地下室相关装修完成后，让市政府安排的租客入住，这也许会让一些屋主却步；
(2) 即使有低利贷款补助，屋主还是必须花不少钱合法化；
(3) 除了经费因素以外也还有其他许多可能的问题，包括如何说服现在已经出租地下室的屋主赶走现在租客、花时间装修合法化地下室，
(4) 除了这些因素之外，在地下室装修期间无可避免的就是这些房子没办法住，那么居住空间已经严重不足的纽约市，到底又要把这些人送到哪里去住呢？
地下室合法化让房东能合法收租、租客居住环境更好，这些愿景听起来当然美好，但实际上到底怎么做？尤其在艾达飓风之后，地下室合法化要如何在考虑淹水危机下继续进行，这可是考验政府以及各方智慧了。
作者简介：纽约执业律师、法路通律师楼合伙人，iTraining美国地产学校讲师，毕业于纽约大学法学院,专精于职业类移民以及地产商业诉讼纠纷。现任纽约台湾青商会会长、北美台湾青商会理事、台湾未来基金会理事兼法务长、并为许多非营利组织及中小企业法律顾问，曾获2019、2020年知名律师评价网站AVVO的客户肯定奖、登上2020-21年马奎斯美国名人录。着有部落格「不对称的优雅，我是旅美律师希尔维亚」，文章被刊登于法学期刊、时尚精英、优投房、NEX Media Lab、换日线等各媒体。
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