新法上路：帝国大厦恐面临巨额罚款？！纽约公寓大楼的绿色改造迫在眉睫
原创作者：蔡璧徽律师，Sherry Zhang
一项来自纽约市政府的调查表明，造成纽约市“温室效应”的罪魁祸首，百分之七十是来自建筑物的污染。因此，在2019年，纽约市推出第97号地方法案（Local Law 97），提出为了环保与控制城市污染，要求总面积超过25000平方英尺的建筑（除少数类型例外，如学校、医院、政府、租金管制型公寓等）遵守新的节能要求。这项法案的最终目标，是希望能在未来的二十到三十年内，纽约建筑能够完全成为低碳排的“绿色”建筑。
I. 大楼林立的纽约市：大部分公寓都难幸免
这一波改造，基本上能殃及许多Co-op、Condo公寓楼和其他类别的私有建筑。纽约市是一个建筑群占城市面积75%的现代化都市。根据统计，在楼房密度这么高的城市里推行LL97法案，大约60%的建筑群需要被整改，意味着有5万栋左右的大楼要做出改变。这5万栋大楼里，住宅楼占比59%，商用楼占剩下的41%。业主们可以翻出自己公寓的产品说明书（Offering Plan），算一算看自家的建筑会不会受影响。
II. 越来越严格的要求：不达标，会罚款
按照法案给出的标准，2024年，已经有20%的建筑物排放超标。而且法案里列出的标准一年比一年严格。如果没有及时改造， 超过了排放要求， 公寓和社区管理者就会面临巨额罚款。
由于每栋大楼的建筑面积不一样，市政府给出以下罚款公式：
建筑物污染排放浓度的规定限额 X 建筑面积 = 建筑物一年排放污染的规定总限额
（建筑物一年内实际的排放量 – 一年内排放污染量的规定总限额）X $268 = 罚款金额
以曼岛中心著名的帝国大厦为例，该建筑到2029年为止都还符合碳排标准；但到了2030年，如果帝国大厦不进行整改，则要面临每年60万美金的罚款。纽约华人应该对法拉盛的新世界商场很熟悉吧？按照LL97法案，商场在2024-2029年都要接受每年60万美金的污染排放罚款，到了2030-2034年，每年的罚款涨至近67万美金。
市政府把受波及的建筑物按类别分成60中，并且官方公布了每一类建筑的污染排放浓度是多少。具体可以上政府网站NYC Accelerator （https://www.accelerator.nyc）用建筑地址进行查询。
当然，对于想要逃避罚款的做法，政府也是重拳出击：如果有谎报、瞒报年度报告的情况出现，业主和股东可能会面临高达50万美金的罚款和一定时数的监禁。
III. 五花八门的改造工程：大楼业主们正在努力
2022年底，纽约建成首栋木头构造的公寓大楼，大楼的供电由楼顶的太阳能光电板提供。但是这样新型结构的大楼究竟能不能实现理想中的“环保”，或者说能不能抵抗纽约多变的天气，还有待观察。
对于已经建成的老楼来说，管委会能采取的方案可以说“八仙过海，各显神通”。CarbonQuest碳捕集公司正在为一些纽约大楼设计碳捕集系统，准备将大楼排放的二氧化碳收集起来放入储存罐中，再出售用于制造碳酸饮料、肥皂或者混凝土。另外，在布鲁克林区的九栋老建筑化大力气翻新，在建筑外全新浇筑密闭的绝缘外面，以增强保温和防水系统的同时配上壁挂式热回收系统，把建筑内部多余的能量巡回供暖。
IV. 时间紧、压力大，业主怨声四起
2022年，纽约皇后区Glen Oaks的Co-op与大楼所有者把市政府告上法庭，控告市政府表面上以控制气候变化和环境污染为名，实际是变相向房屋主和业主征收高额罚款来充盈国库。纽约很多老建筑实际上的确无法负担昂贵的改造成本，有些楼宇在一开始城市规划的时候就建得过密，很容易排放超标，这些大楼业主因此不得不支付罚款。其他社区或者大楼业主就算咬紧牙关完成改造，已经甚至超额完成了减少排放的目标，但标准越来越严格，甚至政府随时有可能要推翻之前的决策，勒令屋主业主重新规划。受挫的业主们干脆只交罚款而不翻新。这样不仅浪费了可用于节能改造的资金，还和法案推行的最初目标背道而驰。
目前，各个社群的管委会和股东们正积极联合市政议员开会商讨，除了继续控诉高额罚款的不公之外，还提出是否可以在法案推行的部分适当减轻压力，比如把预计的时间线往后再递推7年，或者可不可以根据各个社区的经济状况再减少一些罚款等等。
V. 政府愿意放宽标准，但目标依然艰巨
LL97法案明确提出，如果业主和管理者们实在有压力，在某些条件下可以适当放宽标准。
比如社区或者管理能够证明自己在改造计划中付出的努力和诚意，包括能够提供准确的数据测量报告、可行的改造计划、充足的资金投资计划等，一切能够表现社区确实有在努力、只是“心有余而力不足”的证明都有帮助。或者管理者们提供自己社区往年遵守该法案的良好历史记录，也可以适当让法院在判决罚金的时候手下留情。如有需要，具体可以请教专业律师。
不仅如此，纽约市政府从财政上也在支持该法案的实施。2022年，政府设立了低还贷利率的PACE贷款（Property Assessed Clean Energy Financing）以及NYSERDA（The New York State Energy Research and Development Authority）贷款，以供业主们进行改造的投资。
VI. 不要让“绿色”变成负担
这些正在或将来会进行改造的公寓，很大一部分是用于投入租赁市场，因此如何控制成本也是难题。社区与管委会正试图在“高成本改造”和“经济适用房”之间寻找平衡。
如果申请政府贷款，势必会提高改造后公寓的出租成本，如何不狂涨费用导致吓跑房屋主和租客，变得难上加难。不仅如此，各地方在推行政策的做法上似乎渐渐“舍本逐末”，有些偏离了原来的意图。可以看出，纽约市的公寓改造计划还有很长一段路要走。
还有问题吗？今天就咨询↓
法路通律师楼
法拉盛办公室：皇后区法拉盛王子街39–07号4B室（王子大厦第四层）
3907 Prince Street, Suite 4B, Flushing, NY11354
曼哈顿办公室： 麦迪孙大道275号903室
275 Madison Ave, Suite 903, New York, NY 10016
联系方式/Contact Us
欢迎事先预约，再前往律师楼
电话：718–321–7006
邮件：info@genglaws.com