老龄化浪潮袭来：是房地产市场的机遇还是挑战？
原创作者：Sherry Zhang
当下，全球多个大经济体，如美国、中国、欧盟国家，都面临一个显著的社会变革——人口老龄化。人口老龄化带来的影响不仅仅是人口数量上的变动，更会对各国的劳动力分配和经济的发展形成挑战。本文将带您探寻美国人口老龄化的趋势及其对未来房地产市场的潜在影响。
疫情之下的房产市场：“银发海啸”波浪偏转
2019年，有人预测在未来的20年左右，美国战后 “婴儿潮” 一代逐渐老去直至离世, 这一现象被概括为 “银发海啸” 。经济学家大胆预测，住房市场将随之注入一批大量的回流资源，尤其在一些著名的退休养老圣地，如迈阿密、佛州的奥兰多、亚利桑那州的图森等。他们认为在2030年左右，老人们会在这些适宜养老的地方大量聚居和买房。而等到这些老龄房主离世或是其他原因导致这些房源空出之后，就能填补一些房产资源的缺口，缓解一下市场的买房压力。
然而千算万算，谁也没预料到Covid-19会在2020年全世界范围内爆发，打乱了所有人的预测。比如疫情最严重的前两年，经济发展停滞，美国房地产经济居然逆势上扬。这是为什么呢？
在疫情的冲击下，国家经济压力巨大，因此在初期不得不出手采取措施，采用降低利率、购买抵押债券等货币扩张政策来避免经济崩溃。低利率的出现就使得一些原本就打算买房的购买者蠢蠢欲动，希望能抓住难得的机会入手房子。
但从供应来说，由于疫情流行和居家隔离政策，房主们更不愿意在期间卖掉房子，导致市场房源供应没有很多补给。伴随着这种“供不应求”的状态，从2020年至2021年初，美国房价才会不断上涨。
值得注意的是，Covid的出现并没有推动“银发海啸”的加剧。尽管Covid对老年人的冲击很大，但根据市场的数据来看，并没有很多房源因为Covid的出现而涌回市场。因为就算有许多由于Covid而离世的人留下房产，它们也可能被留给家人、亲戚或继承人。这些人又需要一段时间来处理遗产分配和办理法律手续，因此这类房产不会立即在市场上重新出售。
面对老龄化，房地产市场要面对的实际挑战
“银发海啸”没有让更多的房源流出，反而刺激了养老住宅需求。由于医疗与科技水平的发展，即使有疫情，美国民众预期寿命还是在显著提高。随着长寿人口越来越多，医疗保健需求也越来越紧迫，无形间推动了养老产业和附属经济的发展。在房地产投资方面，比起建设普通公寓，更多开发商会开始考虑建设养老社区计划，包括社区医疗与健康服务中心、交通建设、娱乐休闲设施等等。
养老住宅的需求在增加，可是开发商却找不到人来盖房。在疫情之前，美国新建房屋工程热度就已经持续低迷，市场上可以用的劳动力不足，开发商也很难申请到足够的工程资本。疫情之后，美国劳动力市场损失至数十万人，外国劳工入境的难度又高，人口又在不断老化，更是没有足够的人手来开展工程。
新房建设还同时要应对如何符合城市规划的挑战。大城市和都市核心区域土地金贵，如何在有限空间内合理安排住宅、交通、商业等各种要素，怎么协调活跃的商业中心建设和城市周边养老社区的建设，都需要通过做长时间的功课来研究。
另外，疫情初期的货币扩张政策终于迎来后果。通货膨胀压力上升，美联储（Federal Reserve）不得不提高利率。利率提高，贷款难度也增加，购房者只能捂住荷包，等待利率降低之后再重返市场。
纽约老年人的住房问题
纽约这座城市由于生活便利、经济繁华，吸引了大量人口迁移驻足，而它同样需要解决人口老龄化的问题。纽约市在2020年的调查里显示，城市总人口约860万，而60岁以上老人有170万，占了近百分之二十的人口数量①。
老年人越来越多，但生活水平堪忧。2023年二月份，纽约州众议院政策专家指出，有近八分之一的老人生活水平徘徊在贫困线附近，而这些老年人一半以上都居住在出租房中②。他们强调国家和州予以资金支持的同时，重点需要给本州老人提供更多的住房福利。
大量老人没钱租房，同时却有大量老年公寓长期空置。纽约州财政部长在政府报告中披露，纽约市至少有七十多套老年公寓常年无人居住或者使用，但有上万名老人正在排队等候政府分配老人公寓。在抽样检查老人房的报告中，还发现了部分公寓修缮不佳、卫生未达标等问题。市政府正督促相关部门尽快解决房屋违规问题，并且重新审查出租名册和空缺报告，保证公寓分配的公正、公平。
① 数据来源：NYC Department of Aging, Service Snapshot 2020
② 数据来源：《纽约人如何养老》2023年6月30日——公众号：优投房
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